Fazele si continutul unui proiect de constructie

O constructie se realizeaza in etape succesive.

Fazele realizarii unei investitii sunt

alegerea terenului

anteproiectul

proiectul pentru obtinerea Autorizatiei de Constructie P.A.C., Autorizatiei de Desfiintare P.A.D. si Proiectul pentru Organizarea Executiei P.O.E.

proiectul tehnic

santierul, urmarirea lucrarilor

receptia lucrarilor si finalizarea acestora (inclusiv intabularea)

Alegerea si achizitionarea terenului

Beneficiarul este cel care isi alege terenul pe care doreste sa isi amplaseze investitia. Exista o serie de aspecte de care trebuie sa tina cont:

daca este in oras sau nu

drum de acces - daca exista sau nu

vecinatati - ce constructii sunt amplasate pe terenurile adiacente, ce inaltime au, care este relatia lor cu limitele de proprietate

amplasarea conductelor subterane si a cablurilor electrice

utilitati (gaz, apa, canalizare, energie electrica, telefonie, cablu TV, salubritate) - daca exista sau nu, ce exista

poluarea aerului (aer, apa) si poluarea fonica - ce activitati se desfasoara in jur care pot genera poluare - industrie, mari artere de circulatie, elemente vecine care pot afecta "linistea" beneficiarului

pozitionarea fata de strada - relatia cu arterele circulate, starea cailor rutiere, posibilitatea parcajului

pozitionarea fata de furnizorii de servicii - scoli, biserici, spitale, farmacii, politie, centre comerciale, piete, transport in comun, precum si a zonelor verzi - parcuri, gradini publice

eventuale sistematizari - prevazute de Directia de Urbanism din primarie (de exemplu mariri de carosabil sau de trotuar)

existenta unor litigii in familia proprietarului - partaj, succesiuni, ipoteci, garantii

existenta unor revendicari din partea unor persoane

siguranta - daca exista in zona furturi, jafuri

concordanta cu puterea de investitie - terenul ar trebui sa fie maxim 12% din valoarea totala a investitiei

forma terenului - o forma regulata (dreptunghi) este mult mai usor de utilizat

daca exista copaci - taierea lor se face numai cu acordul Institutiei de Protectia Mediului

daca terenul a fost sau nu depozit de gunoi

daca terenul a fost sau nu scos din circuitul agricol

daca terenul este sau nu sit arheologic.

Arhitectul il poate ajuta pe beneficiar in alegerea unui teren, atata timp cat acest lucru se desfasoara in paralel cu intocmirea temei de proiect (si anteproiect) sau ulterior, pentru a putea decide in cunostinta de cauza functie de multitudinea de factori.

Sursele de informatie pentru achizitia de terenuri pot fi:

cunostinte, recomandari

mica publicitate in ziare

reviste si ziare cu profil imobiliar

agentii imobiliare (atestate de Uniunea Nationala a Agentilor Imobiliari, www.unai.ro, unaisc@unicom.ro )

internet

TV teletext.

Cumpararea propriu-zisa se face doar dupa verificarea existentei actelor de proprietate in original, a extrasului de carte funciara (valabil 24 ore), a certificatului fiscal (valabil 48 ore daca vanzatorul este persoana fizica si 30 de zile daca e persoana juridica), a certificatului de urbanism pentru vanzare (preemtiune).  Tranzactia se efectueaza doar la notar printr-un contract de vanzare - cumparare in original. Taxele si onorariile notariale revin cumparatorului, ele depinzand de valoarea terenului.

Urmeaza transcrierea terenului in registrul de carte funciara si obtinerea titlului de proprietar al terenului prin:

declararea tranzactiei la Primarie - Directia de Taxe si Impozite

inregistrarea ca nou proprietar, prin obtinerea rolului fiscal, dupa depunerea unui dosar cu contractul de vanzare - cumparare (original si copie), declaratie tip, taxa de deschidere  la Primarie - Directia Taxe si Impozite

obtinerea certificatului de atestare fiscala

transcrierea terenului in Cartea Funciara si intabularea, avand un dosar cu: contractul de vanzare - cumparare in original, cadastrul terenului in original, certificatul de atestare fiscala in original, timbrul fiscal, cererea tip, chitanta de achitare a taxei de intabulare; acest dosar de prezinta la Judecatoria din localitate si in termen de o luna se obtine intabularea.

Conform legii sunt considerate terenuri pentru constructii urmatoarele:

terenuri din interiorul localitatilor, ocupate (cu constructii si amenajari aferente) sau libere de constructii

terenuri aparent libere, pentru functiuni urbane de interes public

terenuri ce se pot concesiona (ce apartin statului sau unitatilor administrativ - teritoriale locale) cu sau fara licitatie. Suprafetele maxime ale terenurilor ce se pot concesiona pentru realizarea de locuinte si spatii construite asociate acestora sunt: in localitati urbane, 300mp pentru un apartament intr-o cladire parter sau parter si etaj; 200 mp pentru un apartament intr-o cladire parter sau parter si etaj cu doua apartamente; 150mp pentru cladiri cu cel mult sase apartamente; in localitati rurale, 1.000mp pentru o locuinta.

Anteproiectul

In faza de conceptie a investitiei, trebuie sa existe un dialog permanent cu beneficiarul pana cand solutia adoptata corespunde nevoilor, gusturilor si posibilitatilor financiare ale acestuia.

Daca este vorba de transformarea unei constructii existente, sunt necesare cateva studii preliminare - functie de amploarea lucrarilor - referitoare la starea tehnica a acestora (se poate ajunge pana la o expertiza structurala) pentru care se poate cere ajutorul arhitectului si implicit a inginerilor de rezistenta.

La aceasta faza este important sa se realizeze un studiu geotehnic - se obtin astfel informatii despre natura terenului - stratificare, stabilitate, nivelul panzei freatice, adancimea de inghet  - care influenteaza in mod decisiv proiectul.

De asemenea, se poate depune documentatia pentru obtinerea Certificatului de Urbanism.

Certificatul de urbanism este actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilului, caracteristicile zonei in care se gaseste imobilul (amplasamentul), cerinte urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite, precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii. Pentru aceeasi parcela (imobil) se pot emite certificate de urbanism mai multor solicitanti, indiferent de calitatea acestora in raport cu terenul.

In situatii deosebite, in functie de conditiile specifice de amplasament si / sau de importanta si complexitatea obiectivului de investitii si daca prevederile documentatiilor de urbanism aprobate nu furnizeaza suficiente elemente necesare autorizarii, emitentul poate cere suplimentar elaborarea unui plan urbanistic zonal (P.U.Z.) sau plan urbanistic de detaliu (P.U.D.).

Solicitantul poate fi orice persoana fizica sau juridica interesata sa cunoasca informatii cu privire la un imobil - teren si / sau constructii.

In cazul in care scopul declarat de solicitant este autorizarea executarii lucrarilor de constructii, iar specificul obiectivului (functiune, accesibilitate, relatii de vecinatate etc.) nu se incadreaza in prevederile documentatiilor de urbanism existente aprobate sau daca particularitatile amplasamentului (suprafata neconstruibila ca urmare a unor interdictii, servituti sau zone de protectie a dotarilor de infrastructura,  rezerve de teren de teren pentru investitii de interes public etc.) nu permit realizarea investitiei, certificatul se elibereaza cu mentionarea expresa a incompatibilitatilor rezultate, precum si a imposibilitatii emiterii unei autorizatii de construire pentru obiectivul propus.

Certificatul de urbanism se emite pentru autorizarea executiei lucrarilor de constructii si a instalatiilor aferente, precum si in vederea desfiintarii constructiilor.

Pentru emiterea C.U.  sunt necesare urmatoarele:

cerere tip pentru emiterea C.U., completata cu elementele de identificare ale solicitantului si imobilului, cu precizarea scopului solicitarii actului

plan de situatie, eliberat pe suport topografic - vizat de oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie - la scarile 1:5000 pana la 1:500

documentul de plata a taxei de eliberare a C.U. (stabilita de catre emitent conform legii) - copie.

Nu este necesara prezentarea titlului asupra imobilului sau a altui act care sa ateste dreptul de proprietate. Certificatul de Urbanism nu tine loc de autorizatie de construire / desfiintare si nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii..

Termenul prevazut de lege pentru eliberarea C.U. este de 30 de zile de la data depunerii documentatiei la forurile competente pentru avizare. Valabilitatea C.U. este stabilita de catre emitent.

In aceasta prima faza se poate estima costul aproximativ al investitiei.

Daca arhitectul are convingerea ca resursele financiare ale beneficiarului sunt insuficiente pentru scopul propus, el are datoria sa il informeze asupra acestui lucru conform Codului deontologic al profesiei de arhitect.

La investitii de mare amploare, se poate face un studiu de fezabilitate. Atat acesta cat si anteproiectul, prezinta propuneri si variante elaborate de arhitect, care sa raspunda temei beneficiarului. Pe baza propunerilor si a conditiilor impuse prin Certificatul de Urbanism au loc discutii cu investitorul, se fac modificari, se discuta din nou, pana se ajunge la o solutie care sa il multumeasca.

Solutia din anteproiect, insusita (vizata) de beneficiar, devine tema pentru fazele urmatoare.

Proiectul pentru obtinerea Autorizatiei de Constructie P.A.C., Autorizatiei de Desfiintare P.A.D. si Proiectul pentru organizarea executiei P.O.E.

Autorizatia de Construire este actul de autoritate al administratiei publice locale in baza caruia se pot executa lucrari de constructii si pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor legale cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea obiectivelor de investitii. In baza  legii (453/2001, art.3), autorizarea de construire se elibereaza pentru:

orice constructie noua

constructii provizorii de santier

lucrari cu caracter provizoriu

reconstruire, modificare, extindere, reparare a cladirilor de orice fel.

Autorizatia de construire nu este necesara pentru lucrari de reparatii care nu modifica forma exterioara a constructiei, materialele din care este executata, se pastreaza golurile de tamplarie (forma, dimensiuni), nu se altereaza structura de rezistenta sau aspectul arhitectural al constructiei..

Solicitantul Autorizatiei de Construire poate fi orice persoana fizica sau juridica detinatoare a unui titlu asupra imobilului, care atesta dreptul de proprietate (contract de vanzare - cumparare, de schimb, de donatie, certificat de mostenitor, act administrativ de restituire, hotarare judecatoreasca etc.), sau a unui contract de concesiune, de cesiune, de comodat, de inchiriere (doar pentru lucrari cu caracter provizoriu, cu acordul expres al proprietarului). Solicitarea  se poate face direct de catre detinatorii titlului sau investitori, fie prin intermediul unui imputernicit - consultant, proiectant, orice alta persoana fizica sau juridica autorizata care are in obiectul de activitate managementul sau proiectarea lucrarilor de constructii.

Dosarul care se va depune in vederea emiterii A.C. va cuprinde urmatoarele documente:

cele de care se ocupa proiectantul

P.A.C. sau P.A.D. (dupa caz) - este extras din proiectul tehnic elaborat pentru executia lucrarilor; se elaboreaza de colective tehnice de specialitate, se insuseste si se semneaza de cadre tehnice cu pregatire superioara numai in domeniu arhitecturii si constructiilor (arhitect cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru partea de arhitectura (membru O.A.R., cu drept de semnatura) si inginer cu diploma recunoscuta de statul roman pentru partea de inginerie; este verificat de verificatori atestati de proiecte; referatele de verificare si cel de expertiza tehnica - dupa caz - semnate si stampilate in original (doua exemplare)

In situatia in care se solicita si autorizarea organizarii executarii lucrarilor, se prezinta si piesele scrise si desenate specifice Proiectului de organizare a executiei lucrarilor (P.O.E.), precum si avizele specifice (aviz circulatie, aviz pentru ocuparea temporara a domeniului public, aviz sanitar, aviz / contract cu societatea de salubritate etc.)

Fisele tehnice pentru obtinerea avizelor cerute prin C.U., necesare emiterii Acordului Unic (act cu valoare de aviz conform, ce insumeaza avize si acorduri favorabile, exprimate prin fise tehnice, pentru utilitati urbane) precum si documentatiile tehnice necesare emiterii avizelor si acordurilor care sunt in competenta de obtinere a emitentului - avizul privind prevenirea si stingerea incendiilor, avizul de aparare civila, acordul de mediu al inspectoratului teritorial, avizul sanitar (Acordul Unic dureaza 30 zile)

Alte avize si acorduri cerute prin C.U. (anexe)

cele de care se ocupa beneficiarul

cerere pentru emiterea A.C., inclusiv anexa, completata cu elementele de identificare si datele tehnice conform proiectului de autorizare de construire (P.A.C.) sau desfiintare (P.A.D.), semnata de beneficiar - se poate intocmi si de catre arhitect

actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa ii confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructie

acord coproprietari, acord vecini - daca este cazul

certificatul de urbanism (copie)

declaratia pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii asupra imobilului

documentele de plata pentru emiterea A.C., pentru avizele si acordurile necesare.

In cazul in care imobilul este amplasat intr-o zona in care s-a instituit un anumit tip de restrictie sau daca natura investitiei o cere - si se specifica prin C.U., trebuie depuse documentatii specifice la organismele centrale (sau servicii descentralizate ale acestora), inaintea depunerii cererii de autorizare, urmand a le anexa la documentatia P.A.C. / P.A.D. / P.O.E.

Obtinerea avizelor de la organisme precum:

Ministerul Culturii si Cultelor - pentru cladiri monumente istorice sau din zona de protectie a acestora, precum si pentru autorizarea lacaselor de cult si a anexelor lor

Ministerul Apelor si Protectiei Mediului, precum si Ministerul Agriculturii, Alimentatiei si Padurilor - pentru lucrari in arii naturale protejate

Ministerul Apararii Nationale - Statul Major General, Ministerul de Interne, Serviciul Roman de Informatii - pentru lucrari situate in zona de protectie a obiectivelor cu caracter special

Inspectoratul de Stat in Constructii - pentru lucrari de interventii la constructiile existente

Alte organisme care gestioneaza un alt tip de restrictie

este in obligatia solicitantului. Aceste avize si acorduri se pot elibera in termen de maxim 15 zile de la data inregistrarii documentatiei. Proiectantul este cel care intocmeste documentatiile necesare obtinerii acestor avize si acorduri.

Odata cu A.C. se poate solicita si proiectul pentru organizarea executiei lucrarilor (P.O.E.).

Anexa 1 din legea 453/2001 precizeaza continutul cadru al documentatiilor P.A.C. / P.A.D. / P.O.E.:

A. Proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire - P.A.C. I. Piese scrise
1. Lista si semnaturile proiectantilor
Se completeaza cu numele in clar si calitatea proiectantilor, precum si cu partea din proiect pentru care raspund.
2. Memoriu
2.1. Date generale:
Descrierea lucrarilor care fac obiectul proiectului pentru autorizarea lucrarilor de constructii, facandu-se referiri la:
- amplasamentul, topografia acestuia, trasarea lucrarilor;
- clima si fenomenele naturale specifice;
- geologia si seismicitatea;
- categoria de importanta a obiectivului
2.2. Memorii pe specialitati
Descrierea lucrarilor de:
- arhitectura;
- structura;
- instalatii;
- dotari si instalatii tehnologice, dupa caz;
- amenajari exterioare si sistematizare verticala
2.3. Date si indici care caracterizeaza investitia proiectata, cuprinsi in anexa la cererea pentru autorizare:
- suprafetele - construita desfasurata, construita la sol si utila;
- inaltimile cladirilor si numarul de niveluri;
- volumul constructiilor;
- procentul de ocupare a terenului - P.O.T.;
- coeficientul de utilizare a terenului - C.U.T.
2.4. Devizul general al lucrarilor, intocmit in conformitate cu prevederile legale in vigoare
2.5. Anexe la memoriu
2.5.1. Studiul geotehnic
2.5.2. Referatele de verificare a proiectului, in conformitate cu legislatia in vigoare privind calitatea in constructii, intocmite de verificatori atestati de Ministerul Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei si agreati de investitor
2.5.3. Fise tehnice cuprinzand elementele de aviz necesare in vederea emiterii acordului unic, obtinute prin grija emitentului autorizatiei si cerute prin certificatul de urbanism
2.5.4. Documentatiile specifice necesare pentru obtinerea, prin grija emitentului autorizatiei, a avizelor Brigazii de pompieri, Comandamentului apararii civile si acordului de mediu
2.5.5. Avize specifice cerute prin certificatul de urbanism, ca urmare a conditiilor speciale de amplasament sau a functionalitatii investitiei, obtinute in prealabil de solicitant - avizul Ministerului Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei, Ministerului Culturii si Cultelor, Ministerului Apararii Nationale, Ministerului de Interne, Serviciului Roman de Informatii, al altor organisme ale administratiei centrale sau ale serviciilor descentralizate ale acestora, dupa caz, conform reglementarilor legale in vigoare
2.5.6. Acordul vecinilor, conform prevederilor legale in vigoare, exprimat in forma autentica, pentru constructiile noi, amplasate adiacent constructiilor existente sau in imediata lor vecinatate - si numai daca sunt necesare masuri de interventie pentru protejarea acestora -, pentru lucrari de constructii necesare in vederea schimbarii destinatiei in cladiri existente, precum si in cazul amplasarii de constructii cu alta destinatie decat cea a cladirilor invecinate

II. Piese desenate
1. Planuri generale
1.1. Plan de incadrare in teritoriu
- plansa pe suport topografic vizata de Oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie, intocmita la scarile: 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000 sau 1:1.000, dupa caz
1.2. Plan de situatie
- privind amplasarea obiectivelor investitiei - plansa pe suport topografic vizata de Oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie, intocmita la scarile: 1:2.000, 1:1.000, 1:500, 1:200 sau 1:100, dupa caz, prin care se precizeaza:
. parcela cadastrala pentru care a fost emis certificatul de urbanism, descrisa prin totalitatea elementelor topografice determinante pentru suprafata, lungimea laturilor, unghiuri, inclusiv pozitia si inaltimea la coama a calcanelor limitrofe, precum si pozitia reperelor fixe si mobile de trasare;
. amplasarea tuturor constructiilor care se vor mentine, se vor desfiinta sau se vor construi;
. cotele constructiilor proiectate si mentinute, pe cele trei dimensiuni (cotele §0,00; cote de nivel; distante de amplasare, axe; cotele trotuarelor, aleilor, platformelor etc.);
. denumirile si destinatiile fiecarui corp de constructie;
. sistematizarea pe verticala a terenului si modul de scurgere a apelor pluviale;
. accesele pietonale si carosabile din incinta si cladiri, plantatiile prevazute
1.3. Planul privind constructiile subterane
Va cuprinde amplasarea acestora, in special a retelelor de utilitati urbane din zona amplasamentului: trasee, dimensiuni, cote de nivel privind pozitionarea caminelor - radier si capac -, si va fi redactat la scara 1:500.
In cazul lipsei unor retele publice de echipare tehnico-edilitara se vor indica instalatiile proprii prevazute prin proiect, in special cele pentru alimentare cu apa si canalizare.
2. Planse pe specialitati
2.1. Arhitectura
Piesele desenate de arhitectura vor cuprinde plansele principale privind arhitectura fiecarui obiect, redactate la scara 1:50 sau 1:100, dupa cum urmeaza:
- planurile cotate ale tuturor nivelurilor subterane si supraterane, cu indicarea functiunilor, dimensiunilor si a suprafetelor;
- planurile acoperisurilor - terasa sau sarpanta -, cu indicarea pantelor de scurgere a apelor meteorice si a modului de colectare a acestora, inclusiv indicarea materialelor din care se executa invelitorile;
- sectiuni caracteristice - in special pe linia de cea mai mare panta, acolo unde este cazul -, care sa cuprinda cota §0,00, cotele tuturor nivelurilor, inaltimile determinante ale acoperisului - cotele la coama si la cornise -, fundatiile cladirilor invecinate la care se alatura constructiile proiectate;
- toate fatadele, cu indicarea materialelor si finisajelor, inclusiv culorile, cotate si cu indicarea racordarii la nivelul terenului amenajat;
- in situatia integrarii constructiilor intr-un front existent, se va prezenta si desfasurarea stradala prin care se va arata modul de integrare a acestora in tesutul urban existent.
2.2. Structura
2.2.1. Planul fundatiilor
Se redacteaza la scara 1:50 si va releva:
- modul de respectare a conditiilor din studiul geotehnic;
- masurile de protejare a fundatiilor cladirilor invecinate, la care se alatura constructiile proiectate.
2.2.2. Detalii de fundatii
2.3. Instalatii
2.3.1. Schemele instalatiilor
Se vor prezenta parametrii principali si schemele functionale ale instalatiilor proiectate.
2.4. Dotari si instalatii tehnologice
In situatia in care investitia urmeaza sa functioneze pe baza unor dotari si instalatii tehnologice, determinante pentru configuratia planimetrica a constructiilor, se vor prezenta:
2.4.1. Desene de ansamblu
2.4.2. Scheme ale fluxului tehnologic
Fiecare plansa prezentata in cadrul Sectiunii II - PIESE DESENATE va avea in partea dreapta jos un cartus, care va cuprinde: numele firmei sau al proiectantului elaborator, numarul de inmatriculare sau numarul autorizatiei, dupa caz, titlul proiectului si al plansei, numarul proiectului si al plansei, data elaborarii, numele, calitatea si semnatura elaboratorilor si ale sefului de proiect.

B. Proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de desfiintare - P.A.D.
I. Piese scrise
1. Lista si semnaturile proiectantilor
Se completeaza cu numele in clar si calitatea proiectantilor, precum si cu partea din proiect pentru care raspund.
2. Memoriu
2.1. Date generale
Descrierea constructiei care urmeaza sa fie desfiintata:
- scurt istoric: anul edificarii, mesteri cunoscuti, alte date caracteristice;
- descrierea structurii, a materialelor constituente, a stilului arhitectonic;
- mentionarea si descrierea elementelor patrimoniale sau decorative care urmeaza a se preleva;
- fotografii color - format 9x12 cm - ale tuturor fatadelor, iar acolo unde este cazul se vor prezenta desfasurari rezultate din asamblarea mai multor fotografii;
- descrierea lucrarilor care fac obiectul proiectului pentru autorizarea lucrarilor de desfiintare
2.2. Fise tehnice cuprinzand elementele de aviz necesare emiterii acordului unic obtinute prin grija emitentului autorizatiei si cerute prin certificatul de urbanism.

II. Piese desenate
1. Plan de incadrare in teritoriu
- plansa pe suport topografic vizat de Oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie, intocmita la scarile: 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000 sau 1:1.000, dupa caz
2. Plan pe situatie a imobilelor
- plansa pe suport topografic vizat de Oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie, intocmita la scarile: 1:2.000, 1:1.000, 1:500, 1:200 sau 1:100, dupa caz, prin care se precizeaza:
. parcela cadastrala pentru care a fost emis certificatul de urbanism;
. amplasarea tuturor constructiilor care se vor mentine sau se vor desfiinta;
. modul de amenajare a terenului dupa desfiintarea constructiilor;
. sistematizarea pe verticala a terenului si modul de scurgere a apelor pluviale;
. plantatiile existente si care se mentin dupa desfiintare
Pe plansa se vor indica in mod distinct elementele existente, cele care se desfiinteaza si cele propuse - plan de situatie, constructii noi sau umpluturi de pamant, plantatii etc., dupa caz.
3. Planul privind constructiile subterane
Va cuprinde amplasarea acestora, in special a retelelor de utilitati urbane din zona amplasamentului: trasee, dimensiuni, cote de nivel privind pozitionarea caminelor - radier si capac -, si va fi redactat la scara 1:500.
In cazul lipsei unor retele publice de echipare tehnico-edilitara se vor indica instalatiile proprii prevazute prin proiect, in special cele pentru alimentare cu apa si canalizare.
4. Releveul constructiilor care urmeaza sa fie desfiintate
Plansele se vor redacta la o scara convenabila - 1:100 sau 1:50 -, care sa permita evidentierea spatiilor si a functiunilor existente, cu indicarea cotelor, suprafetelor si a materialelor existente:
- planurile tuturor nivelurilor si planul acoperisului;
- principalele sectiuni: transversala, longitudinala, alte sectiuni caracteristice, dupa caz;
- toate fatadele.

C. Proiectul de organizare a executiei lucrarilor - P.O.E.
Proiectul de organizare a executiei lucrarilor - P.O.E. - este necesar in toate cazurile in care se realizeaza o investitie. In situatia in care acesta nu se prezinta impreuna cu proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, se va obtine o autorizatie de construire separata de cea pentru investitia propriu-zisa.
Proiectul de organizare a executiei lucrarilor trebuie sa cuprinda descrierea tuturor lucrarilor provizorii pregatitoare si necesare in vederea asigurarii tehnologiei de executie a investitiei, atat pe terenul aferent investitiei, cat si pe spatiile ocupate temporar in afara acestuia, inclusiv cele de pe domeniul public, dupa cum urmeaza:
I. Piese scrise
1. Lista si semnaturile proiectantilor
Se completeaza cu numele in clar si calitatea proiectantilor, precum si cu partea din proiect pentru care raspund.
2. Memoriu
Acesta va cuprinde:
- descrierea lucrarilor provizorii: organizarea incintei, modul de amplasare a constructiilor, amenajarilor si depozitelor de materiale;
- asigurarea si procurarea de materiale si echipamente;
- asigurarea racordarii provizorii la reteaua de utilitati urbane din zona amplasamentului;
- precizari cu privire la accese si imprejmuiri;
- precizari privind protectia muncii.
Elementele tehnice de avizare privind racordarea provizorie la utilitatile urbane din zona, necesare in vederea obtinerii acordului unic, se vor prezenta in cadrul Fiselor tehnice intocmite in Proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii - P.A.C. sau P.A.D., dupa caz.

II. Piese desenate
Plan general
a) la lucrarile de mai mare amploare se redacteaza o plansa realizata conform planului de situatie privind amplasarea obiectivelor investitiei, cuprinzand amplasamentul investitiei si toate amenajarile si constructiile provizorii necesare realizarii acesteia;
b) la lucrarile de mai mica amploare elementele de organizare a executiei lucrarilor vor putea fi prezentate si in planul de situatie privind amplasarea obiectivelor investitiei al proiectului pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
In situatia in care desfiintarea necesita operatiuni tehnice complexe se va prezenta si un proiect tehnic de organizare a executiei lucrarilor.
Fiecare plansa prezentata in cadrul Sectiunii II PIESE DESENATE va avea in partea dreapta jos un cartus, care va cuprinde: numele firmei sau al proiectantului elaborator, numarul de inmatriculare sau numarul autorizatiei, dupa caz, titlul proiectului si al plansei, numarul proiectului si al plansei, data elaborarii, numele, calitatea si semnatura elaboratorilor si ale sefului de proiect.

Documentatia pentru obtinerea P.A.C. / P.A.D. / P.O.E. se face in doua exemplare, unul continand toate actele juridice si administrative in original, iar celalalt  contine copii ale acestora. A.C. / A.D. se elibereaza solicitantului in termen de 30 de zile de la data depunerii documentatiei complete. Daca documentatia este incompleta, ea se returneaza solicitantului in termen de 5 zile lucratoare de la data inregistrarii, cu mentionarea in scris a deficientelor si a elementelor necesare completarii acesteia. Odata cu A.C. / A.D. beneficiarul primeste in doua exemplare un document de "Instiintare privind data inceperii lucrarilor" care trebuie inaintat Inspectoratului de Stat in Constructii (I.S.C.) la inceperea santierului.

Valabilitatea A.C./ A.D. se stabileste de catre emitent (maxim 24 luni).

Pentru anumite categorii de lucrari - pe tipuri de constructii, cu grad ridicat de repetabilitate si de importanta redusa, continutul proiectului pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii este simplificat.

CONTINUTUL SIMPLIFICAT AL PROIECTULUI DE AUTORIZARE

LEGENDA:

. Piese obligatorii

# Piese optionale (recomandabile)

- Nu e cazul

Taxele pentru emiterea C.U., A.C., A.D. sunt stabilite conform legii 27/1994 si se achita de catre beneficiar.

Taxa pentru emiterea certificatului de urbanism se calculeaza prin aplicarea unei cote fixe, la suprafata terenului pentru care se solicita certificatul, declarata de solicitant. In mediul rural, taxa este de 50% din cea prevazuta pentru mediul urban.

Taxele pentru avize se stabilesc de catre institutiile emitente.

Taxa pentru emiterea autorizatiei de construire se calculeaza pe baza declaratiei solicitantului si in functie de suprafata desfasurata  a constructiilor proprietate a persoanelor fizice sau pe baza valorii lucrarilor de constructii si instalatii aferente, cuprinsa in devizul general al investitiei (maxim 1% din valoare de investitie, 0,5% la locuinte). Aceasta valoare nu poate fi mai mica decat valoarea fiscala a constructiei.

La terminarea lucrarilor, investitorul are obligatia sa regularizeze taxa de autorizare a lucrarilor de constructii prin declararea valorii reale a lucrarii, in termen de 15 zile de la data expirarii termenului de executie stabilit  prin A.C.

Taxa pentru emiterea autorizatiei de desfiintare se taxeaza cu 0,1% din valoarea impozabila a constructiilor si amenajarilor care urmeaza a fi desfiintate. La desfiintari partiale, cuantumul taxei se calculeaza proportional cu suprafata construita desfasurata ce se dezafecteaza.

Ulterior autorizarii, cheltuielile pentru controlul statului in amenajarea teritoriului, urbanism si autorizarea lucrarilor de constructii se suporta de catre investitor, in valoare echivalenta cu o cota 0,1% din valoarea lucrarilor autorizate - copia dupa documentul de plata se anexeaza la "Instiintarea privind data inceperii lucrarilor".

Cheltuielile necesare pentru elaborarea reglementarilor tehnice si pentru inspectia statului pentru controlul calitatii lucrarilor de constructii se suporta de catre beneficiar prin virarea unei sume echivalente cu o cota de 0,7% din cheltuielile pentru lucrarile autorizate. Se poate achita si esalonat, intarzierile penalizandu-se cu 0,15% / zi.

Proiectul tehnic, detalii de executie, caiete de sarcini, antemasuratori

Odata obtinuta A.C., arhitectul si colaboratorii sai purced la elaborarea proiectului tehnic si detaliilor de executie necesare pentru inceperea lucrarilor pe santier.

Proiectul tehnic verificat, avizat si aprobat, reprezinta documentatia scrisa si desenata, care face parte din documentatia pentru prezentarea si elaborarea ofertei pe baza careia se intocmeste aceasta, si este document anexat contractului de lucrari; pe baza lui se executa lucrarea. Trebuie sa fie clar si sa ofere informatii complete, astfel ca sa se poata elabora pe baza lui detaliile de executie, in conformitate cu materialele si tehnologia de executie propusa fara a se depasi costul lucrarii, stabilit in oferta. Ofertantul, dupa studierea proiectului tehnic trebuie sa poata face oferta.

Proiectul tehnic contine:

- parti scrise

descrierea lucrarilor  (amplasament, topografie, clima si fenomenele naturale specifice zonei, geologie, seismicitate, prezentarea proiectului pe volume, brosuri, capitole, organizarea de santier, descriere sumara, demolari, devieri de retele, caile de acces provizorii, cai de comunicatii, surse de apa, energie electrica, gaze, telefon - pentru organizare de santier si definitive, trasarea lucrarilor, protejarea lucrarilor executate si a materialelor din santier, masurare lucrarilor, curatenia in santier, serviciile sanitare, memoriile tehnice, pe specialitati

caietele de sarcini

listele cu cantitati de lucrari (antemasuratori)

graficul general de realizarea a investitiei

- parti desenate

planuri generale (de amplasare a reperelor de nivelment si planimetrice; planuri topografice principale; de amplasare a forajelor, profilelor geotehnice; de amplasare a obiectelor, inclusiv cote de nivel, distante de amplasare, orientari, coordonate, axe, repere de nivelment; planurile principale privind sistematizarea pe verticala; planurile principale pricind constructiile subterane)

planse principale ale obiectelor

arhitectura (planul individual de amplasare; planurile nivelurilor subterane si supraterane, terase, acoperisuri, inclusiv cote, dimensiuni, suprafete, functiuni tehnologice, precizand materialele si confectiile; sectiuni, fatade, detalii importante, cotate; tablouri de prefabricate, confectii; tablouri de tamplarii si finisaje interioare si exterioare)

structura (planurile infrastructurii si sectiunile caracteristice cotate; planurile suprastructurii si sectiunile caracteristice cotate; descrierea solutiilor constructive, a ordinii tehnologice de executie si montaj, recomandari privind transportul, manipularea, depozitarea si montajul)

instalatii (planuri principale de amplasare a utilajelor; scheme principale ale instalatiilor; sectiuni, vederi, detalii principale)

dotari si instalatii tehnologice (scheme ale fluxului tehnologic, scheme cinematice; scheme ale instalatiilor hidraulice, pneumatice, electrice, de automatizare etc.; planuri de montaj, geometrii, dimensiuni de amplasare; diagrame, normograme, calcule ingineresti)

dotari de mobilier, inventar gospodaresc, paza contra incendiilor, protectia muncii

Avand toate aceste informatii, beneficiarul isi poate cauta (ajutat de arhitect daca doreste) antreprize care sa faca oferte concrete de pret. Acest lucru inseamna: un deviz general al investitiei (detaliat pe categorii de lucrari, principalii indicatori tehnico - economici, esalonarea investitiei, conditii financiare).

Exista doua tipuri de antreprize: antreprize (firme de constructii) mai mici, care sa presteze toate categoriile de lucrari necesare si antreprize mai mari (generale) care sa se ocupe de ansamblul lucrarilor si sa dea in subantrepriza lucrari specifice. In ambele cazuri se semneaza un contract intre beneficiar si antreprenor ca executant al lucrarilor. Lucrarile se mai pot executa si in regie proprie.

Arhitectul este obligat prin codul deontologic al profesiei de arhitect sa nu presteze simultan pentru acelasi client servicii de proiectare sau consulting si servicii de executie si comert cu materiale de constructie.

3.5 Santierul si urmarirea lucrarilor

Odata ales executantul, se poate incepe santierul.

La loc vizibil, pe toata perioada lucrarilor, trebuie afisat un panou de minim 90×60cm, cu datele de identificare ale investitiei: denumire, adresa, beneficiar, proiectant general, executant (constructor), numarul A.C., valabilitatea ei, data inceperii si terminarii lucrarilor.

Obligatiile beneficiarului si ale executantului sunt:

urmarirea executiei lucrarilor (prin diriginte de santier autorizat, ca reprezentant al investitorului si responsabil tehnic cu executia atestat, din partea executantului)

intocmirea cartii tehnice a constructiei (evidenta tuturor documentelor privind constructia in toate etapele realizarii ei; se intocmeste si se completeaza prin grija dirigintelui de santier pe perioada executarii lucrarilor, apoi obligatia de completare revine beneficiarului)

efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor in termen precum si a receptiei finale dupa perioada de garantie

urmarirea comportarii in exploatare a constructiei.

Arhitectul are dreptul si obligatia de a urmari executarea intocmai a lucrarilor proiectate. Neconformitatea acestora cu documentatia elaborata va fi semnalata beneficiarului si executantului, iar dupa caz, organismelor de control abilitate.

Pe durata santierului, arhitectul poate efectua: inspectii periodice, controlul starii diverselor categorii de lucrari, verificarea partii financiare a lucrarilor.

Prin dispozitie de santier data de proiectantul lucrarilor si cu acordul scris al beneficiarului se pot admite modificari locale ale solutiilor tehnice din proiectele autorizate, fara emiterea unei noi A.C., numai daca prin aceasta nu se modifica conditiile de amplasament, alcatuirea structurala de ansamblu ori aspectul constructiei sau daca nu sunt periclitate rezistenta si stabilitatea cladirilor invecinate. Responsabilitatea privind corectitudinea tehnica a solutiei modificatoare apartine proiectantului, iar beneficiarului are obligatia de a depune in copie la emitentul A.C. dispozitiile de santier cu rol de martor.

Executantul, in baza contractului de antrepriza incheiat cu beneficiarul are urmatoarele obligatii pentru asigurarea calitatii constructiilor:

sa il sesiseze cu privire la neconformitatile si / sau neconcordantele din proiect, in vederea solutionarii lor de catre proiectant

sa inceapa executia numai daca exista A.C.

sa execute lucrarile numai pe baza si in conformitate cu proiectul tehnic de executie.

3.6 Receptia lucrarilor si finalizarea acestora (inclusiv intabularea)

Potrivit prevederilor legale in vigoare, receptia lucrarilor de constructii si a instalatiilor aferente este actul prin care beneficiarul declara ca accepta, preia lucrarea (cu sau fara rezerve) si ca aceasta poate fi data in folosinta. Prin actul de receptie se certifica faptul ca executantul si-a indeplinit obligatiile contractuale si in conformitate cu documentatia de executie.

Receptia se realizeaza in doua etape:

receptia la terminarea lucrarilor (este obligatorie si pentru realizarea lucrarilor in regie proprie)

receptia finala la expirarea perioadei de garantie.

Beneficiarul are obligatia sa inceapa receptia in maximum 15 zile de la notificarea terminarii lucrarilor de catre executant si sa comunice data proiectantului, executantului si membrilor comisiei.

Receptia la terminarea lucrarilor se face de catre o comisie aleasa de beneficiar, din care trebuie sa faca parte reprezentantul administratiei locale. Proiectantul si executantul (sau reprezentantii lor) nu pot face parte din comisia de receptie, intrucat au calitatea de invitati.

Comisia de receptie examineaza:

respectarea prevederilor din A.C, precum si avizele si conditiile de executie impuse de autoritatile competente;

executarea lucrarilor in conformitate cu prevederile contractului, ale documentatiei de executie si ale reglementarilor specifice

referatul de prezentare intocmit de proiectant cu privire la modul in care a fost executata lucrarea

terminarea tuturor lucrarilor prevazute in contractul incheiat intre beneficiar si executant.

La terminarea examinarii, comisia va consemna observatiile si concluziile in procesul verbal de receptie. Receptia se poate face daca nu exista obiectii. Daca exista obiectii, se poate face receptia cu notarea expresa a acestora si cu posibilitatea de remediere a lipsurilor in termen de 90 de zile. Dupa executarea remedierilor, executantul va cere in scris anularea obiectiilor.

Receptia finala este convocata de beneficiar in cel mult 15 zile dupa expirarea perioadei de garantie specificata in contractul cu executantul. La receptia finala participa: proiectantul lucrarii, executantul, comisia de receptie si beneficiarul. Comisia se intruneste la data si locul fixate si examineaza urmatoarele: procesele verbale de receptie de la terminarea lucrarilor; finalizarea lucrarilor cerute de "receptia de la terminarea lucrarilor"; referatul investitorului privind comportarea constructiilor in exploatare pe perioada de garantie, inclusiv viciile aferente si remedierea lor.

La terminarea receptiei, comisia de receptie finala isi va consemna observatiile si concluziile in procesul verbal de receptie finala, in termen de 3 zile lucratoare.

Dupa punerea in functiune a obiectivului de investitii, investitorul are obligatia sa:

regularizeze taxele datorate administratiei publice locale, precum si achitarea celorlalte cote legale

obtina adeverinta de existenta a constructiei (pe baza de cerere, extras de carte funciara in original valabil 30 zile, plan parcelar intocmit de proiectant autorizat de Oficiul National de Cadastru, Copie Autorizatie de Constructie, proces verbal de receptie a lucrarilor) pentru intabulare sau obtinere autorizatie de functionare - inregistrare in Cartea Funciara

declare investitia in vederea impunerii.

Declaratia in vederea impunerii la organele financiare teritoriale trebuie facuta la terminarea completa a lucrarilor si nu mai tarziu de 15 zile de la data expirarii termenului de valabilitatea a A.C.

Cap.4 Costurile pentru proiectare si contractul

Conform legii 184/2001 privind organizarea si exercitarea profesiei de arhitect, arhitectii cu drept de semnatura, membri O.A.R. beneficiaza pentru serviciile prestate in relatiile contractuale ce se stabilesc cu beneficiarul de un onorariu negociat liber, al carui nivel minim este stabilit de catre O.A.R. cu avizul M.L.P.T.L. (Ministerul Lucrarilor Publice, Transportului si Locuintei) nr.2156/02.10.2001 si avizul M.C.C. (Ministerul Culturii si Cultelor)  nr.6224/17.10.2001.

In consecinta, onorariile minime nu pot fi mai mici de:

75% din tarifarea rezultata prin aplicarea metodologiei aprobate prin Ordinul M.L.P.A.T. nr.11/N/1994

50% din tarifarea rezultata prin aplicarea metodologiei aprobate prin Ordinul M.L.P.A.T. nr.11/N/1994, pentru investitiile realizate in scopuri sociale din fonduri publice (locuinte sociale si pentru tineri in regim colectiv, investitii pentru invatamant si sanatate si anume: scoli, gradinite, internate, cantine scolare, orfelinate, crese si dispensare)

30% din rezultata prin aplicarea metodologiei aprobate prin Ordinul M.L.P.A.T. nr.11/N/1994 pentru locuintele in mediul rural, inclusiv anexele gospodaresti ale acestora, racordarea si bransarea acestora la utilitati, care indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:

- sunt situate in afara zonelor de protectie a monumentelor istorice

- au suprafete minimale prevazute de Legea locuintei nr.114/1996, republicata, majorate cu maximum 20%

sunt resedinte principale

se realizeaza din fondurile persoanelor fizice si au regim de inaltime P, P+1 etaj.

Tariful calculat conform tabelului 6.14.A (prezentat mai jos) reactualizat reprezinta tariful unui proiect complex acoperind toate fazele de proiectare si toate specialitatile implicate in proiect, conform Legii 10/1995 privind calitatea in constructii, Legii 453/2001 si ale Ordonantei de urgenta a guvernului nr.20/2001 privind achizitiile publice.

Onorariile pot fi calculate in urmatoarele modalitati:

procentaj din costul investitiei, procedeul cel mai des utilizat

tariful orar; se aplica pentru misiuni scurte si clar definite (consultatii, expertiza, relevee).

Aceste moduri diferite de calcul pot fi combinate intre ele.

Contractul pe care investitorul il semneaza cu arhitectul trebuie sa precizeze modalitatea sa de remuneratie si nivelul onorariilor sale. Acestea depind de mai multi factori:

costul investitiei (a carei valoare minima poate fi dedusa din tabelul O.A.R.)

complexitatea investitiei (diferitele tipuri de investitii sunt de asemenea cuprinse in tabelul 6.14.A)

intinderea si gradul de dificultate al misiunilor incredintate.

De cele mai multe ori onorariile sunt esalonate pe faze de proiect (de exemplu):

un acont convenit de comun acord

20% la definitivarea anteproiectului

20% la inmanarea documentatiei pentru Autorizatia de Construire

20% la inmanarea proiectului tehnic

30% pe parcursul santierului (in transe convenite de comun acord)

restul la receptia provizorie a lucrarilor.

Esalonarea platilor se specifica in contractul semnat intre beneficiar si proiectant sub forma de anexa semnata se ambele parti.

Onorariile, atat ale arhitectului cat si ale inginerilor ce alcatuiesc cu totii echipa de proiectare sunt calculate functie de valorile de investitie estimate. Aceste valori sunt aproximate de catre O.A.R. pe tipuri de functiuni, dupa cum urmeaza:

VALORI MINIME DE INVESTITIE C+I

EXPRIMATE IN EURO/MP, FARA TVA

NOTE:    * Calculul valorilor conform OUG nr. 62/1998 si OUG nr.15/1999 s-a facut la cursul Leu/ Euro de 12591/1, la data aparitiei OUG nr. 15/1999.

Valoarea pentru "alte locuinte", grupa II rezulta din analizele de pret publicate in "Bursa Constructiilor" nr. 3(15)/2001.

Valorile de investitie pentru lucrarile de restaurare se determina printr-o procedura specifica, corespunzatoare cu complexitatea lucrarilor.

* onorariile editate sunt rezultatul calcului corespunzator limitei superioare a transei respective

6.15.A - COTE PROCENTUALE DIN VALOAREA DE INVESTITIE PENTRU PROIECTAREA LUCRARILOR

CU SPECIFIC PREPONDERENT ARHITECTURAL

CLASIFICAREA LUCRARILOR

Grupa   I - Lucrari de plastica arhitecturala si decoratiuni interioare / exterioare la cladiri

Grupa  II - Mobilare cladiri civile

Grupa III - Amenajare peisagistica

Grupa IV - Mobilier urban si dotari stradale

Proiectarea pieselor unicat, prototipuri se calculeaza distinct conform ordin MLPAT 11/N din 01.06.1994

Lucrarile cu tratare plastica deosebita, prevazute in art. 6.15.A la toate grupele, vor fi tarifate cu aplicarea unui factor de influenta specific k = 1,25

* onorariile editate sunt rezultatul calcului corespunzator limitei superioare a transei respective

Misiunile ce urmeaza a fi incredintate arhitectului fac obiectul unui contract scris, indicand clar obligatiile arhitectului si ale clientului. Redactarea unui astfel de contract este obligatorie.

Acest contract trebuie sa precizeze in mod special:

misiunile exacte si durata lor pe care investitorul le incredinteaza  arhitectului

modalitati de plata: onorariile arhitectului se negociaza liber si prealabil semnarii contractului cu respectarea baremului de tarif minimal al O.A.R.

calendarul proiectului: arhitectul propune un calendar precis al platilor si termenelor de predare ale tuturor fazelor de proiectare, de la studiile preliminare pana la fazele finale ale executiei lucrarii

In contract pot aparea o serie de clauze. O intarziere a termenelor de predare a uneia sau mai multor faze de proiectare, cu mai mult de o perioada considerata de gratie (de obicei maximum o saptamana) poate antrena penalizari ale onorariului de proiectare.

Cap. 5 Asociatii profesionale

Pentru toate informatiile practice asupra domeniului constructiilor si contractelor referitoare la "arhitectul - sef de proiect", orice beneficiar poate contacta Ordinul Arhitectilor din Romania, filiale teritoriale sau centrale.