Actiunea in revendicare imobiliara
Actiunea in revendicare este principalul
mijloc juridic civil de aparare a dreptului de proprietate. Este acea
actiune reala prin care reclamantul solicita instantei de
judecata recunoasterea dreptului de proprietate asupra unui bun
determinat si obligarea paratului la restituirea posesiei bunului. Sau,
asa cum se arata in practica judiciara, "actiunea prin care proprietarul
neposesor reclama bunul de la posesorul neproprietar". Actiunea in revendicare prezinta
urmatoarele caractere juridice: este o actiune reala, caracter ce rezulta din
natura dreptului de proprietate, el insusi dreptul real cel mai complet.
Intrucat dreptul de proprietate este opozabil eraga omnes, actiunea
in revendicare poate fi pornita impotriva oricui detine bunul
fara drept; este o
actiune petitorie, deoarece pune in discutie insasi
existenta dreptului de proprietate. Reclamantul care pretinde ca este
proprietar trebuie sa faca dovada dreptului sau de proprietate.
Admiterea actiunii inseamna recunoasterea dreptului de
proprietate si ca o consecinta fireasca, obligarea
paratului la restituirea posesiei; este
o actiune imprescriptibila. Intrucat dreptul de proprietate
este perpetuu, el nu se pierde prin neuz; proprietarul nu-si pierde
dreptul sau prin faptul ca nu-l exercita. Din caracterul
perpetuu al dreptului de proprietate rezulta si caracterul imprescriptibil al actiunii
in revendicare. Cu toate acestea, pasivitatea si lipsa de
diligenta a proprietarului sunt sanctionate indirect prin
efectul prescriptiei achizitive ori al posesiei de buna
credinta. Astfel, daca o persoana dobandeste
dreptul de proprietate prin uzucapiune, in cazul imobilelor, sau prin posesie
de buna credinta in cazul bunurilor mobile, caracterul imprescriptibil
sub aspect extinctiv a fost invins pentru ca insusi dreptul de
proprietate s-a pierdut; este o
actiune promovata de titularul dreptului de proprietate. Reclamantul
revendicant al bunului mobil sau imobil trebuie sa faca dovada
calitatii sale de proprietar. Daca bunul se afla in
coproprietate, actiunea trebuie introdusa de toti
coproprietarii, actiunea formulata numai de unul dintre ei nefiind
admisibila. De asemenea, un coproprietar nu poate revendica de la un tert
nici cota-parte din bunul aflat la indiviziune inainte de a se face partajul.
Calitatea de reclamant o pot avea de asemenea: mostenitorii, creditorii
ipotecari, sau creditorii chirografari pe calea actiunii oblice. Un
sot nu beneficiaza de mandatul tacit al celuilalt si ca atare nu
poate promova o actiune in revendicare, decat cu acordul expres al
celuilalt sot. Regula generala este ca proba trebuie
facuta de reclamant, intrucat "cel ce face o propunere inaintea
judecatii trebuie sa o dovedeasca". In favoarea paratului opereaza, din insusi
faptul posesiei, o prezumtie relativa de proprietate. Paratul
poate invoca pentru respingerea actiunii in revendicare prescriptia
achizitiva, exceptia autoritatii lucrului judecat,
daca a doua cerere de chemare in judecata este facuta intre
aceleasi parti, are acelasi obiect si se
intemeiaza pe aceeasi cauza, precum si exceptia de
garantie pentru evictiune impotriva reclamantului din actiunea
de revendicare, care ar fi obligat personal sau in calitate de succesor al
celui obligat la o astfel de garantie. Proba
dreptului de proprietate este dificila, atat datorita
diversitatii modurilor de dobandire a dreptului de proprietate, cat
si datorita insuficientei probatorii a actelor juridice de
transmitere a proprietatii. Jurisprudenta a retinut
ca proba deplina, absoluta a dreptului de proprietate o
constituie modurile originare de dobandire a proprietatii, cum ar fi
uzucapiunea si ocupatiunea, iar nu titlurile care constituie doar
mijloace relative de proba. Aceste titluri, fie translative de
proprietate, fie declarative, au caracterul unei simple prezumtii ale
dreptului de proprietate, deduse din insasi existenta lor
si care nu impiedica proba contrara la staruinta
posesorului sau din oficiu in exercitarea rolului activ al instantei,
pentru aflarea adevarului. Proba prin titluri este dificila, deoarece
orice act translativ de proprietate face dovada deplina a dreptului numai
daca reclamantul probeaza ca emana de la un adevarat
proprietar. Dar pentru ca cineva sa poate fi considerat adevarat
proprietar trebuie sa dovedeasca faptul ca a dobandit bunul tot
de la un adevarat proprietar. Deci revendicantul ar fi tinut sa
dovedeasca faptul ca toti transmitatorii anteriori,
din autor in autor, au avut calitatea de adevarati proprietari, ceea
ce adesea este imposibil. O asemenea proba a fost numita probatio
diabolica. Prin titlu in aceasta materie intelegem actul juridic,
jurisdictional sau administrativ, cu efect constitutiv, translativ sau
declarativ de proprietate care genereaza o prezumtie relativa de
proprietate in favoarea persoanei care il invoca. Aceasta
notiune are meritul de a inlatura dificultatile juridice
tocmai datorita efectului ce i se atribuie titlului, si anume
nasterea unei prezumtii relative si simple in legatura
cu calitatea de proprietar a persoanei care il produce. In primul rand,
relativitatea prezumtiei confera detinatorului titlului
recunoasterea dreptului sau pana la proba contrarie
facuta de partea adversa. Intr-adevar, cel caruia i se
opune titlul poate rasturna aceasta prezumtie, inclusiv prin
invocarea unui titlu propriu de natura sa genereze o prezumtie
de proprietate mai puternica, dar, la randul sau, relativa. Actul juridic ca titlu de proprietate este
insa opozabil oricarui tert in sensul ca acesta din
urma nu poate ignora prezumtia relativa de proprietate
nascuta in favoarea persoanei care il invoca. In alti
termeni, relativitatea efectelor contractului nu contrazice opozabilitatea
acestuia fata de terti. Actiunea
in revendicare pune in discutie dreptul de proprietate si nu posesia;
daca reclamantul nu poate produce dovada, paratul ramane in
continuare posesor, deoarece legea ocroteste posesia. In literatura
s-a spus ca in aceasta situatie instanta va examina si
compara cele doua posesii, a reclamantului si a paratului, si va
da castig de cauza aceleia din parti care va dovedi o
posesie mai bine conturata (prin posesie mai bine caracterizata se
intelege posesia de buna-credinta fata de posesia
de rea-credinta, o posesie utila sau o posesie care isi are
originea intr-un titlu, fata de posesia care nu se trage din nici un
titlu). Prin titluri se intelege nu numai
actele juridice translative de proprietate, cum este vanzarea-cumpararea,
donatia, schimbul etc., ci si pe cele declarative cum ar fi
sentintele judecatoresti si partajele voluntare, care
recunosc numai un drept anterior. In materia
dreptului de proprietate in sistemul Legii nr. 18/1991 a fondului funciar
(si a legii nr. 1/2000), singurul titlu cu valoare probatorie este titlul
de proprietate emis in baza acestui act normativ. Vechile titluri detinute
de parti sau de autorii lor nu pot servi ca temei al actiunii in
revendicare, ci pot servi numai pentru a obtine reconstituirea dreptului
de proprietate asupra terenului, drept care s-a stins prin efectul cooperativizarii.
Adeverintele eliberate de Consiliile judetene nu pot constitui
titluri de proprietate intr-o actiune in revendicare, fiind acte
provizorii. Dreptul de proprietate nu
se stinge prin neuz, ceea ce inseamna ca oricat ar dura pasivitatea
proprietarului, acesta nu este decazut din dreptul de a revendica bunul.
Astfel, actiunea in revendicare este imprescriptibila din punct de
vedere extinctiv, putand fi introdusa eficient indiferent de timpul scurs
de la ultimul act de exercitare a dreptului de proprietate efectuat de
catre reclamantul ce se pretinde proprietar. De la acest principiu
exista doua exceptii. Astfel, in cazul vanzarii unui imobil la
licitatie publica, in cadrul procedurii de urmarire silita,
orice actiune introdusa de cel ce se pretinde proprietarul acelui bun
se prescrie in termen de 5 ani calculati de la punerea in executare a
ordonantei de adjudecare. Cea de-a doua exceptia exista in
materia avulsiunii, Codul civil instituit un termen de prescriptie
extinctiva de un an. Sub aspectul prescriptiei achizitive, actiunea
in revendicare va fi respinsa in situatia in care paratul va invoca
dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de 30 de ani. Admiterea
actiunii in revendicare produce o serie de efecte, identice, in principiu,
pentru bunurile imobile si pentru bunurile mobile. Aceste efecte se
refera la restituirea lucrului, restituirea fructelor produse de bun
si acoperirea cheltuielilor efectuate in legatura cu acesta. O data ce actiunea in revendicare a
fost admisa, posesorul parat este obligat sa restituie bunul
adevaratului proprietar. Bunul se restituie liber de orice sarcini cu care
el ar fi fost grevat prin vointa posesorului neproprietar. Daca
restituirea in natura este imposibila punct de vedere material sau
juridic. O alta problema se ridica in ceea ce priveste
fructele produse de bun in perioada in care adevaratul proprietar a fost
lipsit de stapanirea bunului. In aceasta materie urmeaza sa
deosebim situatia posesorului de buna-credinta de aceea a
posesorului de rea-credinta. Astfel, posesorul de buna-credinta,
adica acela care nu a cunoscut viciile titlului sau, va putea
retine in deplina proprietate fructele percepute, cuvenite sau,
dupa caz, echivalentul acestora. Regula nu se aplica fructelor produse
de bun dupa introducerea actiunii in revendicare, apreciindu-se
ca acest moment determina prin natura sa, incetarea bunei
credinte a posesorului. Posesorul de
rea-credinta nu se bucura de acest beneficiu; el va fi obligat,
dupa caz, fie la restituirea in natura a fructelor percepute, fie la
restituirea echivalentului fructelor, valorificate ori nepercepute din
neglijenta sa. PROBLEMA CHELTUIELILOR
FACUTE DE POSESORUL NEPROPRIETAR. Este vorba despre cheltuielile efectuate
de catre posesorul neproprietar in legatura cu bunul posedat
nelegitim. Admiterea actiunii in revendicare conduce la restituirea unui
bun a carui valoare a fost pastrata sau chiar marita
fata de momentul iesirii sale din posesia adevaratului
proprietar datorita unor cheltuieli efectuate de un neproprietar de
natura sa ii saraceasca patrimoniul. In aceste
conditii se creeaza o imbogatire fara justa
cauza a adevaratului proprietar care naste in sarcina sa o
obligatie de restituire, in limita imbogatirii sale, catre
posesorul neproprietar ce a efectuat aceste cheltuieli. Temeiul acestei obligatii,
si anume imbogatirea fara justa cauza,
explica de ce creditorul acestei obligatii este nu numai posesorul de
buna-credinta, ci si posesorul de rea-credinta.
Proprietarul poate fi obligat sa-l indemnizeze
pe posesor doar pentru cheltuielile necesare si pentru cele utile
efectuate de catre acesta. Cheltuielile necesare sunt acelea facute
pentru insasi conservarea bunului, iar cheltuielile utile se
caracterizeaza prin aceea ca desi nu sunt impuse de cerinta
conservarii bunului, conduc la sporirea valorii acestuia. Cheltuielile
necesare se acopera integral, iar cele utile in limita sporului de valoare
produs. Nu se acopera de catre
proprietar cheltuielile voluptuarii, adica acele cheltuieli pe care
posesorul le-a efectuat pentru simpla lui placere, fara a se
ajunge, pe aceasta cale, la cresterea valorii fondului. In
masura in care lucrarile ori amenajarile aduse bunului ca urmare
a unor asemenea cheltuieli se pot detasa de bun fara a produce
vreun prejudiciu, posesorul are dreptul de a le ridica si de a le
retine in proprietatea sa.
