INCETAREA CONTRACTULUI DE INCHIRIERE A LOCUINTEI.

Contractul de inchiriere inceteaza in urmatoarele cazuri prevazute expres de lege:

la expirarea termenului;

prin denuntarea unilaterala a contractului de catre chirias;

prin rezilierea contractului pentru neexecutarea obligatiilor de catre chirias;

prin decesul sau parasirea locuintei de catre chirias.

Si in materia contractului de inchiriere a locuintei opereaza cauzele de incetare a contractului de locatiune. Astfel, inchirierea locuintei inceteaza, in egala masura, prin:

pieirea locuintei;

desfiintarea sau desfacerea titlului proprietarului;

acordul partilor.

5.1 Ajungerea la termen a contractului.

Potrivit art. 23 din Legea nr. 114/1996, republicata, in lipsa unei conventii de prelungire a contractului de inchiriere, acesta inceteaza fara a fi necesara nici o formalitate, chiriasul fiind obligat sa paraseasca locuinta, cu exceptia acelor contracte de inchiriere pentru care opereaza, in temeiul legii, prorogarea legala, precum si atunci cand chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului.

Chiriasul va fi tinut sa parasesca locuinta in termen de 60 de zile din momentul expirarii contractului, timp in care actiunea locatorului in evacuarea chiriasului este paralizata (art. 14, alin. 5 din O.U.G. nr. 40/1999, modificat prin Legea nr. 241/2001).

5.2 Denuntarea unilaterala a contractului de catre chirias.

Conform art. 24 alin. 1 lit. a din Legea nr. 114/1996, republicata, contractul de inchiriere a locuintei poate inceta inainte de termen, la cererea chiriasului. Pentru a opera incetarea, trebuie sa fie indeplinite doua conditii: notificarea intentiei chiriasului de a denunta contractul, facuta catre proprietar, si respectarea unui termen de preaviz de minimum 60 de zile.

5.3 Rezilierea contractului.

Inainte de ajungerea la termen, contractul de inchiriere poate inceta prin reziliere. Sanctiunea poate interveni la cererea locatorului (art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, republicata) sau a asociatiei de proprietari (art. 24 lit. c).

Locatorul (proprietarul) poate cere rezilierea contractului in urmatoarele situatii:

a. daca chiriasul nu si-a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv;

b. daca chiriasul a cauzat stricaciuni importante locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si oricaror altor bunuri aferente lor, sau daca instraineaza fara drept parti ale acestora;

c.  daca chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei;

d. daca chiriasul nu a respectat clauzele contractuale.

Rezilierea contractului de inchiriere poate fi pronuntata si la cererea asociatiei de proprietari, atunci cand chiriasul nu si-a achitat obligatiile care-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca acestea au fost stabilite, prin contract, in sarcina chiriasului.

5.4 Neuzul locuintei.

Potrivit art. 27 alin. 1 si 3 din Legea nr. 114/1996, modificat prin Legea nr. 145/1999, "in cazul parasirii definitive a domiciliului de catre titularul contractului de inchiriere, precum si in cazul titularului de contract, nerezident, care, fara a fi detasat, nu a mai folosit locuinta mai mult de 2 ani, fara intrerupere ", daca sotul sau sotia titularului, descendentii sau ascendentii acestia, cu conditia sa fi locuit impreuna cu acesta, ori persoanele care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin un an si care au fost inscrise in contract nu au facut cerere de continuare a inchirierii in numele lor, contractul inceteaza in termen de 30 de zile de la data parasirii domiciliului sau de la implinirea termenului de 2 ani de nefolosire neintrerupta a locuintei.

5.5 Moartea chiriasului.

Contractul de inchiriere inceteaza si prin decesul chiriasului (art. 27 alin.1) daca, dupa momentul survenirii acestuia, sotul (sotia) titularului, ascendentii ori descendentii acestuia sau alte persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul nu formuleaza cerere de continuare a contractului in numele lor.

Pentru continuarea contractului de inchiriere si dupa moartea titularului este necesar ca sotul (sotia) titularului sau descendentii ori ascendentii acestuia sa fi locuit impreuna cu titularul (art. 27 alin. 1 lit. a si b). In ceea ce priveste alte persoane care au locuit cu chiriasul, pentru continuarea in numele lor, la cerere, a contractului, ele trebuie sa fi locuit impreuna cu chiriasul cel putin un an si sa fi fost inscrise in contractul de inchiriere (art. 27 alin. 1 lit. c).