Modalitatile dreptului de proprietate

MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Consideratii generale

Dreptul de proprietate poate fi pur si simplu sau afectat de modalitati. El este pur si simplu atunci cand are ca titular o singura persoana, iar existenta sa in patrimoniul acesteia nu depinde de un eveniment sau de o imprejurare viitoare; acest drept poate sa poarte asupra unui bun mobil sau imobil sau asupra mai multor bunuri. Dreptul de proprietate poate fi afectat de modalitati fie atunci cand el poarta asupra unui bun sau asupra unei universalitati de bunuri care apartin simultan la doua sau mai multe persoane, fie ca existenta sa viitoare in patrimoniul titularului depinde de un eveniment sau de o imprejurare prevazuta de lege sau stabilita prin vointa partilor.

Din punct de vedere al modalitatile care il pot afecta, dreptul de proprietate poate fi:

drept de proprietate rezolubila (sau revocabila),

drept de proprietate anulabila si

drept de proprietate comuna.

Proprietatea rezolubila (revocabila sau conditionala). Aceasta presupune situatia in care dreptul de proprietate este afectat de o conditie rezolutorie, fie rezultata din conventia partilor, fie dintr-o dispozitie a legii. Aceasta conditie rezolutorie face ca existenta dreptului in patrimoniul  dobanditorului sa fie nesigura, el putand fi desfiintat pentru a se reintoarce, de regula, in patrimoniul instrainatorului. Fiind vorba de o conditie rezolutorie, devin incidente dispozitiile art. 1019 C. Civ. care instituie: "Conditia rezolutorie este aceea care supune desfiintarea obligatiei la un eveniment viitor si incert". Asadar, daca conditia se implineste, dreptul dobanditorului se desfiinteaza in mod retroactiv, iar instrainatorul redevine proprietar ca si cum nu ar fi incheiat actul de transmitere a proprietatii. In cazul in care dobanditorul - pana la momentul indeplinirii conditiei - a savarsit acte de dispozitie cu privire la acel bun, acestea vor fi nule conform principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis; el va putea pastra insa fructele percepute, dar va trebui sa restituie bunul respectiv. Dimpotriva, in cazul in care conditia rezolutorie nu se indeplineste, dobanditorul isi consolideaza in mod retroactiv dreptul sau, iar actele juridice pe care le-a incheiat cu privire la bunul respectiv (pendente conditione ) raman valabile. Din cele expuse rezulta ca intotdeauna cand un bun se transmite sub conditie vor exista doi proprietari dintre care unul sub conditie suspensiva iar celalalt sub conditie rezolutorie.

Constituie cazuri legale de proprietate rezolubila:

a) donatiile dintre soti sunt revocabile (art. 937 C. Civ.). Aceasta inseamna ca sotul donator poate revoca oricand unilateral donatia facuta celuilalt sot; dreptul de proprietate dobandit de sotul donatar depinde de conditia constand in manifestarea de vointa a sotului donator de a revoca donatia;

b) donatiile facute de persoane care nu au copii sau alti descendenti, in momentul perfectarii lor, sunt revocate de plin drept daca donatorului i se naste un copil, chiar postum (art. 836 C. Civ.). Aceasta inseamna ca daca donatorului i se va naste un copil, dreptul de proprietate se va revoca si, dimpotriva, daca nu va avea loc aceasta nastere, dreptul de proprietate se va consolida in patrimoniul donatarului;

Proprietatea anulabila. Proprietatea anulabila reprezinta acea modalitate juridica a dreptului de proprietate care apare in situatia in care transferul proprietatii se face in temeiul unui act juridic lovit de nulitate relativa (anulabil). Asa cum s-a aratat, in aceasta situatie intereseaza rezultatul actiunii in anularea actului translativ de proprietate. Daca actiunea este admisa, dreptul de proprietate al dobanditorului va fi desfiintat retroactiv. In cazul in care actul translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobanditorului va fi consolidat. Tot astfel, consolidarea dreptului de proprietate va avea loc si in ipoteza in care a expirat termenul de prescriptie al actiunii

in nulitate relativa (fara ca titularul acestei actiuni sa o fi introdus). Trebuie subliniat ca efectul retroactiv al anularii actului translativ se refera nu numai la partile actului, ci si la raporturile cu tertii.

Dreptul de proprietate comuna. Dreptul de proprietate comuna se caracterizeaza prin aceea ca un bun sau mai multe bunuri apartin in proprietatea a doua sau mai multe persoane care isi pot exercita impreuna, simultan si concurent, toate prerogativele recunoscute de lege oricarui proprietar.

Proprietatea comuna are doua forme:

dreptul de proprietate pe cote-parti;

dreptul de proprietate in devalmasie.

2. Dreptul de proprietate pe cote-parti

2.1. Caracterizare generala.

Dreptul de proprietate pe cote parti se mai numeste si coproprietate, caracterizandu-se prin faptul ca un bun apartine simultan si concurent la doi sau mai multi proprietari, fara ca bunul respectiv sa fie fractionat in materialitatea sa. Ceea ce este fractionat este numai dreptul de proprietate cu privire la acel bun; fiecare coproprietar are determinata o cota-parte ideala, abstracta, matematica din dreptul de proprietate, care se exprima sub forma de fractie nominala, fractie zecimala sau in procente. Atata timp cat dureaza aceasta stare se spune ca dreptul tuturor coproprietarilor poarta asupra fiecarei particule din bun. Numai la incetarea coproprietatii se va stabili sau individualiza exact partea materiala din bun ce corespunde cotei-parti din dreptul de proprietate apartinand fiecaruia. Astfel, prin imparteala, coproprietatea se transforma in proprietate exclusiva.

Coproprietatea se distinge de indiviziune. Astfel, in timp ce coproprietatea are ca obiect un bun sau mai multe bunuri singulare, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. Cu alte cuvinte, proprietatea pe cote-parti sau coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, iar indiviziunea constituie o modalitate a patrimoniului.

2.2. Felurile dreptului de proprietate pe cote-parti

Dreptul de proprietate pe cote-parti este de doua feluri:

- coproprietatea obisnuita sau temporara si

- coproprietatea fortata sau perpetua.

3. Coproprietatea obisnuita sau temporara

3.1. Aspecte introductive

Specificul coproprietatii obisnuite sau temporare consta in faptul ca are caracter vremelnic, deoarece dureaza in timp pana la sistarea ei prin imparteala. Codul civil nu cuprinde reguli privind exercitarea coproprietatii obisnuite, in schimb, cu privire la indiviziune exista cateva reglementari in partea consacrata impartelii succesorale (art. 728 si urm. C. Civ.). Regimul juridic al coproprietatii obisnuite a fost elaborat si conturat de literatura de specialitate si practica judiciara.

Izvoarele coproprietatii obisnuite sau temporare pot fi: o mostenire, atunci cand la succesiune vin doi sau mai multi mostenitori; un contract de dobandire a unui bun de catre doua sau mai multe persoane; uzucapiunea rezultata dintr-o coposesie; transformarea proprietatii devalmase a fostilor soti in proprietate pe cote-parti ca urmare a incetarii sau desfacerii casatoriei; construirea sau realizarea in comun a unui bun mobil sau imobil.

3.2. Regimul juridic al exercitarii coproprietatii obisnuite sau temporare

Acest regim juridic nu este organizat prin lege, fiind o creatie a literaturii juridice si practicii judiciare. In acest scop s-au avut in vedere unele reglementari din materia succesiunilor, aceasta constituind principala si cea mai frecventa sursa a coproprietatii. La baza regimului juridic al coproprietatii sunt doua idei sau principii, si anume:

a) nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei parti materiale determinate din bunul aflat in coproprietate;

b) fiecare copartas are un drept exclusiv numai asupra unei cote-parti ideale, abstracte, matematice din dreptul de proprietate asupra acelui bun.

3.2.1. Drepturile copartasilor asupra bunului in materialitatea sa.

Dupa cum am aratat, coproprietarii nu au drepturi sau prerogative exclusive asupra unei parti determinate din bun, privit in materialitatea sa. De aici, ar trebui sa ajungem la concluzia ca nici un fel de act nu poate fi facut cu privire la un bun, privit in materialitatea lui, fara acordul unanim al copartasilor. Asadar, in lipsa unei intelegri contrare intre coproprietari, s-ar impune aplicarea si respectarea principiului unanimitatii. Totusi, literatura de specialitate si practica judiciara au admis ca exercitarea atributelor de posesie si folosinta poate fi facuta de fiecare coproprietar. Ba mai mult, pot fi incheiate chiar si acte de dispozitie juridica, a caror eficacitate depinde de rezultatul impartelii.

Actele materiale constau in acte de posesie, folosinta si dispozitie materiala asupra bunului comun.

Posesia sau mai corect, coposesia permite fiecarui copartas sa exercite stapanirea materiala a bunului simultan si concurent cu ceilalti copartasi. Copartasul care este tulburat sau exclus de la posesie de catre ceilalti copartasi, poate sa o redobandeasca printr-o actiune posesorie. Posesia exercitata de catre un singur copartas asupra bunului comun nu este o posesie utila si deci el nu poate invoca uzucapiunea. Ea insa poate deveni utila atunci cand copartasul interverteste coposesia in posesie exclusiva. In acest caz, copartasul posesor exclusiv al bunului are posibilitatea sa invoce uzucapiunea in conditiile prevazute de lege, pentru a deveni proprietarul exclusiv al bunului.

Folosinta materiala poate fi exercitata de fiecare copartas cu respectarea urmatoarelor reguli:

- sa nu schimbe destinatia si modul de utilizare a bunului,

- sa nu impiedice exercitiul simultan si concurent al folosintei celorlalti copartasi.

Cand copartasii nu se inteleg cu privire la folosirea materiala a bunului comun, instantele de judecata nu sunt competente, in principiu, sa hotarasca asupra unui partaj de folosinta la cererea unui copartas, fara consimtamantul celorlalti. In schimb, oricare copartas are dreptul de a cere incetarea coproprietatii prin partaj, in lipsa unei conventii de ramanere temporara in coproprietate.

Fructele bunului comun pot fi percepute sau culese in proprietate exclusiva de catre coproprietari, proportional cu cota-parte ideala din dreptul de proprietate ce revine in exclusivitate fiecaruia.

Dispozitia materiala asupra bunului comun poate fi exercitata numai daca exista consimtamantul tuturor coproprietarilor. Asadar, un coproprietar nu poate, fara acordul celorlalti, sa execute lucrari de transformare, renovare sau orice alta lucrare de natura a schimba destinatia bunului. Productele bunului revin fiecarui coproprietar proportional cu cota-parte pe care o are din dreptul de proprietate.

Actele juridice Avand in vedere specificul coproprietatii, actele juridice care se incheie asupra bunului comun in materialitatea sa ori asupra unei parti materiale determinate din bun sunt guvernate de regula unanimitatii. Totusi, viata a demonstrat ca acest principiu este deseori daunator sub aspect economic, astfel ca este necesar sa distingem intre acte de conservare, administrare si dispozitie juridica.

In ceea ce priveste actele de conservare si de administrare, regula unanimitatii a fost atenuata de practica judiciara. Astfel, actele de conservare incheiate de catre un singur coproprietar pot fi validate, de la caz la caz, considerandu-se ca intre copartasi exista un mandat tacit sau ca acel copartas a actionat in calitate de gerant de afaceri ori aplicandu-se, cand este posibil, regulile de la contractul de societate. Tot practica judiciara a statuat ca oricare coproprietar poate cere remedierea degradarilor cauzate bunului comun sau despagubiri de la autorul lor, potrivit normelor raspunderii civile delictuale, fara a fi necesar consimtamantul celorlalti coproprietari.

Cu totul alta este rezolvarea in cazul actelor de dispozitie. Astfel, un copartas nu poate incheia acte de dispozitie fara acordul unanim al celorlalti copartasi, prin care sa instraineze sau sa greveze intregul bun sau o parte materiala determinata din acel bun. Practica judiciara a decis ca soarta unui astfel de act juridic este diferita dupa cum dobanditorul cunostea sau nu ca instrainatorul nu are calitatea de proprietar exclusiv al bunului respectiv.

In cazul in care dobanditorul a cunoscut in momentul contractarii ca instrainatorul nu este proprietarul exclusiv al bunului, actul juridic este valabil, fiind insa afectat de o conditie rezolutorie. Consolidarea sau desfiintarea lui depinde de rezultatul impartelii. Daca prin partaj bunul va reveni in proprietatea exclusiva a fostului copartas - instrainator, dreptul dobanditorului se va consolida, devenind pur si simplu. Atunci cand bunul va reveni in lotul altui coproprietar, instrainarea se desfiinteaza, fiind rezolvita, in temeiul efectului declarativ al impartelii.

In ipoteza in care dobanditorul bunului comun nu cunostea la data incheierii actului faptul ca instrainatorul are numai calitatea de coproprietar, si nu pe cea de proprietar exclusiv, s-a apreciat ca actul respectiv este lovit de nulitate relativa.

3.2.2. Drepturile copartasilor cu privire la cota-parte ideala din dreptul de proprietate

Fiecare coproprietar are un drept de proprietate propriu, exclusiv, in cota-parte ideala, matematica. De aceea, oricare coproprietar poate instraina si greva cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului in favoarea unui alt copartas sau a unei terte persoane. In caz de instrainare a cotei-parti din dreptul de proprietate, situatia nu se schimba, dobanditorul luand locul fostului coproprietar.

3.2.3. Obligatiile copartasilor

Toti copartasii sunt obligati sa contribuie proportional cu cota-parte a fiecaruia, la acoperirea cheltuielilor si datoriilor ocazionate de intretinerea, conservarea si administrarea bunului comun. Ele pot fi datorate unuia dintre coproprietari sau unei alte persoane. Daca obiectul coproprietatii este un teren agricol, coproprietarii mai au si o suma de obligatii propter rem prevazute expres de legea funciara.

3.3. Incetarea coproprietatii obisnuite sau temporare

Coproprietatea obisnuita, fiind vremelnica, poate inceta in mai multe moduri. Astfel, ea este sistata in cazul in care toate cotele-parti din dreptul de proprietate sunt dobandite prin acte juridice sau uzucapiune de unul dintre copartasi sau de catre o terta persoana. De asemenea, mai poate inceta si prin pieirea totala a bunului sau prin expropriere. Modalitatea specifica de sistare a coproprietatii obisnuite este partajul sau imparteala.

Partajul este operatia juridica prin care inceteaza starea de coproprietate ori de indiviziune, in sensul ca bunul sau bunurile stapanite pe cote-parti sunt impartite materialmente intre copartasi, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei parti determinate sau asupra unui anume bun dintre cele care formau obiectul coproprietatii. Dreptul de proprietate comun se transforma astfel in drept exclusiv. Potrivit art. 728 C. Civ., dreptul de a cere iesirea din indiviziune este imprescriptibil. Trebuie mentionat insa ca acest drept poate fi suspendat temporar, daca prin conventie coproprietarii s-au obligat sa menaina starea de coproprietate. Conventiile de mentinere a coproprietatii pot fi incheiate valabil pe cel mult 5 ani, cu posibilitatea de a fi reinnointe la expirarea acestui termen suspensiv.

In ce priveste dreptul de a cere imparteala fructelor bunului comun, prescriptia extinctiva se aplica diferit in functie de natura acestora. Fructele civile, reprezentand sume de bani, fiind drepturi de creanta, dreptul de a cere imparteala lor este supus prescritiei extinctive, in termenul general. Fructele naturale si cele industriale, atat timp cat exista in materialitatea lor, dreptul de a cere imparteala lor este imprescriptibil, deoarece este vorba de o actiune in revendicare. Daca aceste fructe nu mai exista in materialitatea lor, suntem in prezenta unui drept de creansa (suma de bani care reprezinta valoarea lor), iar actiunea pentru imparteala lor este prescriptibila in termenul general de 3 ani.  

Partajul poate fi facut cu acordul coproprietarilor (imparteala conventionala sau voluntara prevazuta de art. 730 C. Civ. ) dar si pe cale judecatoreasca (partajul judiciar).

Imparteala conventionala (partajul voluntar) se realizeaza prin acordul de vointa al tuturor copartasilor. In cazul in care imparteala s-a facut in absenta unui copartas, aceasta ii este inopozabila. Daca un copartas este minor, partajul se face, dupa caz, in prezenta ocrotitorului legal sau cu acordul acestuia, fiind necesara si incuviintarea autoritatii tutelare (lipsa acesteia atrage nulitatea relativa, care poate fi acoperita prin confirmare expresa sau tacita de minorul devenit ulterior major, sau de reprezentantul legas, cu incuviintarea autoritatii tutelare).

Legislatia civila nu prevede nici o conditie de forma pentru valabilitatea partajului voluntar, ceea ce inseamna ca el poate fi facut chiar si verbal. Forma scrisa serveste numai pentru a putea proba, cand este nevoie, intelegerea intervenita intre copartasi.

Existenta unui partaj voluntar valabil face inadmisibil partajul judiciar.

Imparteala judecatoreasca (partajul judiciar)

Aceasta din urma modalitate este obligatorie in urmatoarele situatii:

- in cazul in care unul dintre copartasi nu este prezent la imparteala nici personal, nici prin reprezentant;

- in cazul in care unul dintre copartasi nu consimte la imparteala prin buna invoiala;

- in cazul in care un copartas, fiind minor sau interzis, autoritatea tutelara nu a incuviintat imparteala prin buna-invoiala;

In concret, partajul judiciar se realizeaza prin urmatoarele modalitati:

- prin partajarea in natura a bunului sau a bunurilor. Ori de cate ori partajul in natura este posibil, instanta de judecata este obligata sa recurga la aceasta modalitate (daca partile nu sunt toate de acord cu privire la o alta modalitate de impartire); ea este cea mai echitabila deoarece asigura egalitatea in drepturi a copartasilor;

- prin atribuirea bunului comun in proprietatea exclusiva a unuia dintre copartasi. Aceasta modalitate derivata se aplica atunci cand bunul comun nu este comod partajabil in natura (cand, de pilda, este indivizibil). In aceasta situatie bunul va fi atribuit unuia dintre copartasi cu obligarea acestuia de a plati celorlalti contravaloarea cotelor lor (echivalent banesc, sulta). Atribuirea bunului unuia dintre coproprietari nu se poate face decat cu acordul acestuia. Atribuirea bunului se va face avand in vedere unele imprejurari cum ar fi: cotele copartasilor, natura bunului, ocupatia copartasilor, durata folosirii bunului de catre copartasi, posibilitatea lor de a dobandi un alt bun similar, posibilitatea de a plati sulta etc. Evaluarea bunului in vederea atribuirii unuia dintre copartasi se poate face prin acordul proprietarilor, iar daca acestia nu se inteleg, evaluarea va fi facuta de instanta de judecata, de obicei prin efectuarea unei expertize;

- prin vanzarea bunului si impartirea echivalentului banesc. Aceasta modalitate de partajare se realizeaza numai atunci cand bunul comun nu este dorit de nici unul dintre copartasi. Intr-o atare situatie instanta de judecata va dispune vanzarea lui prin licitatie publica, iar pretul obtinut se va distribui copartasilor.

Efectele partajului

Potrivit art. 786 C. Civ. imparteala sau partajul este un act juridic declarativ de drepturi, astfel incat fiecare dintre fostii coproprietari este considerat proprietar exclusiv al bunului ce i-a revenit in urma acestei operatiuni, in mod retroactiv, inca din momentul cand s-a nascut coproprietatea. Cu alte cuvinte, prin imparteala nu se realizeaza un transfer de drepturi intre copartasi, ci se constata si se recunosc, cu efect retroactiv drepturi preexistente.

Efectul declarativ al impartelii are urmatoarele consecinte importante:

- actele de instrainare sau de grevare incheiate de unul dintre copartasi cu privire la bunul comun vor fi sau nu eficace dupa cum prin imparteala bunul a revenit sau nu copartasului instrainator;

imparteala nu este un act sinalagmatic, ceea ce inseamna ca neexecutarea obligatiilor rezultate din partaj de catre un copartas nu da dreptul celorlalti sa ceara rezolutiunea (exemplu: nu plateste sulta);

- imparteala nu este supusa publicitatii imobiliare;

- imparteala nu poate constitui just titlu pentru invocarea uzucapiunii de la 10 pana la 20 de ani;

- copartasul caruia i-a revenit bunul ramane in situatia unui tert fata de actele incheiate de oricare dintre ceilalti copartasi asupra acelui bun.

4. Coproprietatea fortata sau perpetua

4.1. Notiune si definitie.

Acest tip de coproprietate se numeste fortata deoarece exista si se mentine indiferent de vointa coproprietarilor si perpetua deoarece scopul bunurilor care alcatuiesc obiectul ei este permanent si ea nu poate inceta prin partaj.

Obiectul coproprietatii fortate si perpetue poarta asupra unor bunuri care prin natura lor nu pot fi impartite, sunt accesorii si pot fi folosite in mod permanent de doi sau mai multi proprietari; purtand asupra unor bunuri accesorii, coproprietatea fortata si perpetua este destinata utilizarii bunului principal. De aceea, aceasta coproprietate urmeaza soarta juridica a bunului principal: accesorium sequitur principale. De aici rezulta ca coproprietatea fortata nu poate fi instrainata decat odata cu bunul principal.

4.2. Drepturile si obligatiile coproprietarilor.

Acest gen de coproprietate confera titularilor drepturi mai largi decat coproprietatea obisnuita temporara. Fiecare coproprietar poate utiliza bunul aflat in coproprietate fortata fara consimtamantul celorlalti, dar cu respectarea urmatoarelor limite:

- prin folosinta sa nu aduca atingere dreptului simultan si concurent al celorlalti coproprietari;

- folosinta trebuie exercitata numai pentru utilizarea bunului principal pentru care a fost afectat  

bunul accesoriu;

Evident, un coproprietar nu poate face acte de dispozitie prin care sa instraineze un bun aflat in coproprietate fortata, dar poate instraina oricand bunul sau principal, fara consimtamantul celorlalti, ceea ce automat atrage instrainarea cotei sale parti din dreptul de proprietate asupra bunului accesoriu (ex.: instrainarea unui apartament care presupune implicit si  instrainarea cotei-parti din partile comune din imobilul respectiv).

4.3. Cazuri de proprietate fortata.

Doctrina a retinut urmatoarele cazuri de coproprietate fortata:

- coproprietatea bunurilor necesare sau utile pentru folosirea a doua  imobile invecinate;

- coproprietatea asupra despartiturilor dintre doua imobile (zidul, santul, gardul);

- coproprietatea asupra partilor comune din cladirile cu doua sau mai multe apartamente avand  

proprietar diferiti ;

- coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hartii de familie, tablouri de familie,

cavouri si alte lucrari funciare);

4.4. Coproprietatea lucrurilor comune

Acest caz se refera la coproprietatea bunurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine, cum sunt: potecile, drumurile, fantanile si izvoarele. Pentru ca acestea sa constituie obiect de proprietate pe cote-parti apartinand proprietarilor imobilelor respective, ele trebuie sa fie situate chiar pe linia despartitoare a proprietatilor. Daca ele nu se afla situate astfel, ci pe unul dintre cele doua fonduri si sunt folosite si pentru utilizarea celuilalt fond, vom fi in prezenta unui drept de servitute. De precizat ca aceasta coproprietate este creatia doctrinei si a jurisprudentei, ea nefiind reglementata de lege.

4.5. Coproprietatea despartiturilor dintre doua fonduri imobiliare

Prin despartitura comuna se intelege zidul comun (art.590 - 601 C. Civ.), santul comun (art. 602-605 C. Civ.) si gardul comun (art. 606 - 609 C. Civ.). In ceea ce priveste aceste despartituri comune, principiul este ca proprietatea lor apartine proprietarilor celor doua fonduri pe cote-parti egale.

Dupa cum s-a subliniat in literatura juridica, dovada coproprietatii privind despartiturile comune se poate face in trei modalitati:

- prin inscris sau titlu in care se constata dobandirea coproprietatii fortate prin act juridic;

- prin invocarea uzucapiunii asupra despartiturii comune;

- prin prezumtii legale /relative) care sunt:

a) Zidul comun - potrivit art. 590 C. Civ. "Orice zid care serveste la despartire intre doua cladiri sau intre curte si gradini sau intre ograzi se socoteste comun daca nu exista titlu sau semn care ar proba contrariul", iar art. 591 C. Civ. stabileste ca "Este semn de necomunitate cand culmea zidului este dreapta si perpendiculara despre peretele de o parte, iar despre cealalta parte infatiseaza un plan inclinat; in acest caz se presupune ca zidul apartine exclusiv proprietarului despre care exista planul inclinat" Caracterul fortat al coproprietatii zidului comun rezulta si din prevederile art. 598 C. Civ. care stabileste ca "orice vecin poate sa faca zidul comun in tot sau in parte platind celuilalt jumatate din valoarea sa sau a partii pe care vrea sa o faca comuna". Ambii coproprietari sunt obligati a contribui la repararea si intretinerea zidului comun (art. 592 C. Civ.)

b) Santul comun - conform art. 602 C. Civ. "Toate santurile intre doua proprietati se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu". Aceasta prezumtie de comunitate prevazuta de textul reprodus poate fi rasturnata prin proba contrara (titlu, uzucapiune sau semn de necomunitate). Prin semn de necomunitate se intelege situatia cand pamantul este inaltat sau aruncat numai de o parte a santului (art. 603 C. Civ). In astfel de situatii se presupune ca santul apartine exclusiv proprietarului imobilului unde a fost aruncat sau inaltat pamantul . Prin "pamant aruncat" se intelege numai pamantul rezultat din saparea, adancirea sau curatarea santului. Coproprietarii sunt obligati sa suporte cheltuielile necesare intretinerii santului.

c) Gardul comun - Acesta constituie un alt caz de coproprietate fortata si perpetua asupra unei despartituri comune. Art. 606 C. Civ. stabileste ca: "Orice gard ce desparte doua proprietati se socoteste comun, afara numai daca din doua proprietati va fi ingradita sau de nu va fi titlu sau posesiune indestulatoare care sa constate din contra". Aceasta regula se aplica deopotriva gardurilor uscate cat si gardurilor vii. Arborii care se gasesc in gardul comun sunt prezumati a fi comuni pana la proba contrara; fructele revin coproprietarilor in parti egale, la fel lemnul rezultat din taierea arborilor.

4.6. Coproprietatea fortata asupra partilor comune din cladirile cu mai multe    apartamente ori spatii cu alta destinatie

Evident, aceasta coproprietate fortata se refera numai la acele cladiri in care exista mai multe apartamente (respectiv alte spatii) care apartin unor proprietari diferiti. Potrivit art. 36 din Legea nr. 50/1991, daca intr-o cladire se realizeaza mai multe apartamente sau suprafete cu alta destinatie, proprietarii acestora dobandesc si o cota-parte de proprietate asupra tuturor partilor din constructie si instalatii, precum si asupra tuturor dotarilor care prin natura lor nu se pot folosi decat in comun, indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata proprietatea lor. Cotele - parti se determina proportional cu suprafata construita a locuintelor, a caselor de vacanta ori a suprafetelor cu alta destinatie din cladire. Gospodarirea partilor comune din cladire se face de catre asociatia locatarilor, asociatia proprietarilor sau asociatia proprietarilor si chiriasilor. Sunt considerate in coproprietate fortata caile de acces la partile comune ale unei cladiri, scarile care duc la apartamente, zidurile comune, instalatiile, acoperisurile, etc. Coproprietarii au obligatia de a suporta, proportional, cheltuielile de intretinere si conservare a bunului comun.

4.7. Incetarea coproprietatii fortate.

Spre deosebire de proprietatea comuna pe cote-parti care poate inceta oricand, coproprietatea fortata este, in principiu, permanenta, nefiindu-i aplicabile prevederile art. 728 C. Civ. Totusi, in mod exceptional, ea poate inceta in urmatoarele cazuri:

- prin acordul coproprietarilor - practica judiciara a statuat in acest sens numai in situatia in care toti proprietarii si-ar da consimtamantul si cand partajul ar fi posibil in raport cu natura bunului comun (de pilda, curtea unei case cu mai multe apartamente, podul, etc.)

- cand mentinerea acesteia nu se mai impune - de ex: desi coproprietarii nu au ajuns la o intelegere pentru un partaj, podul unei case poate fi partajat de instanta de judecata fara a fi lezate interesele vreunuia dintre ei.

- cand un coproprietar dobandeste proprietatea exclusiva a intregului imobil de la ceilalti coproprietari;

- pieirea integrala a bunului aflat in coproprietate - disparand obiectul coproprietatii, dispare si coproprietatea; daca bunul a pierit din culpa, coproprietarii au dreptul la despagubire impotriva persoanei aflate in culpa.

5. Proprietatea comuna in devalmasie

Dreptul de proprietate in devalmasie reprezinta acea proprietate comuna potrivit careia titularii sai nu au determinata o cota-parte ideala, matematica din dreptul lor de proprietate asupra unor bunuri nefractionate in materialitatea lor.

Devalmasia poate rezulta fie din lege, fie din conventia partilor. In legislatia noastra este reglementat un singur caz de devalmasie (devalmasie legala). Acest unic caz se refera la dreptul de proprietate in devalmasie al sotilor asupra bunurilor dobandite in timpul casatoriei. Dar in lipsa unei prevederi prohibitive, nimic nu impiedica ca devalmasia sa ia fiinta printr-o conventie. Intr-adevar, oricand doua sau mai multe persoane prin acordul lor pot stabili ca anumite bunuri pe care le dobandesc impreuna sau separat intr-un interval de timp, sa fie proprietatea lor devalmasa.

Proprietatea devalmasa a sotilor - acest tip de proprietate comuna este singurul reglementat de legislatia noastra. Trebuie insa sa nu confundam proprietatea in devalmasie a sotilor cu comunitatea matrimoniala de bunuri. Aceasta din urma, este o notiune mai larga deoarece cuprinde nu numai dreptul de proprietate, ci si celelalte drepturi (reale si de creanta), precum si obligatiile patrimoniale.

Proprietatea devalmasa a sotilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobandite de ei sau de oricare dintre ei in timpul casatoriei. In conformitate cu art. 30 alin.1 C. Fam. "Bunurile dobandite in timpul casatoriei de catre oricare dintre soti sunt, de la data dobandirii lor, bunuri comune ale sotilor. Orice conventie contrara este nula".

Art. 31 din Codul familiei enumera categoriile de bunuri proprii ale fiecarui sot, bunuri care nu pot fi incluse in sfera bunurilor comune:

"a) bunurile dobandite inainte de incheierea casatoriei;

b) bunurile dobandite in timpul casatoriei prin mostenire, legat sau donatie, afara numai daca dispunatorul a prevazut ca ele vor fi comune;

e) bunurile de uz personal si cele destinate exercitarii profesiunii unuia dintre soti;

d) bunurile dobandite cu titlu de premiu sau recompensa, manuscrisele stiintifice sau literare, schitele si proiectele artistice, proiectele de investitii si inovatii, precum si alte asemenea bunuri;

e) indemnizatia de asigurare sau despagubirea pentru pagube pricinuite persoanei;

f) valoarea care reprezinta si inlocuieste un bun propriu sau bunul in care a trecut aceasta valoare."

Izvorul dreptului de proprietate in devalmasie al sotilor consta in faptul dobandirii de bunuri in timpul casatoriei de oricare dintre ei.

Potrivit art. 35 din Codul familiei, administrarea, folosinta si dispozitia asupra bunurilor comune se realizeaza de comun acord de catre ambii soti. Legea instituie o prezumtie de mandat tacit reciproc intre soti. Astfel, atunci cand unul dintre ei exercita prerogativele proprietatii asupra bunurilor comune, se presupune ca el actioneaza atat in nume propriu cat si ca reprezentant al celuilalt sot. Aceasta prezumtie este relativa, ceea ce inseamna ca ea poate fi inlaturata pentru fiecare act in parte atunci cand celalalt face dovada ca s-a opus incheierii actului.

Totusi, potrivit art. 35 alin. 2 C. Fam., niciunul din soti nu poate instraina sau greva un teren sau o constructie ce face parte din bunurile comune daca nu are consimtamantul expres al celuilalt sot, ceea ce reprezinta o limitare legala a mandatului tacit reciproc de reprezentare a sotilor. Pe de alta parte, mandatul tacit reciproc poate fi restrans si prin vointa sotilor. Restrangerea poate fi conventionala sau unilaterala, putandu-se referi la anumite acte ori la anumite bunuri.

Este de mentionat ca art. 30 din Codul familiei nu poate fi aplicat si concubinilor, fiind de stricta  interpretare, dar nimic nu se opune ca pe baza conventiei lor sa se constate ca bunurile dobandite de ei sunt proprietate pe cote-parti, in raport de contributia fiecaruia, sau ca sunt in proprietate devalmasa.

Incetarea dreptului de proprietate in devalmasie. Proprietatea comuna devalmasa a sotilor inceteaza prin desfacerea sau incetarea casatoriei, moment in care aceasta se transforma in proprietate comuna pe cote-parti. Pana la proba contrara, cele doua cote-parti se prezuma a fi egale. La impartirea de bunuri, la cererea unuia dintre fostii soti, cotele-parti ideale se stabilesc in raport de contributia fiecaruia la dobandirea bunurilor comune. In continuare, numai avand in vedere aceste doua cote-parti, se va proceda la imparteala materiala a bunurilor comune, pentru a ajunge la dreptul de proprietate exclusiva. In mod exceptional, pentru motive temeinice (art. 36 alin. 2 C. Fam.), proprietatea in devalmasie poate inceta si in timpul casatoriei.

6. Privire comparativa intre cele doua forme ale dreptului de proprietate comuna

Dreptul de proprietate in devalmasie se aseamana cu dreptul de proprietate pe cote-parti prin aceea ca apartine la doua sau mai multe persoane simultan si concurent, asupra unui bun sau mai multor bunuri nefractionate in materialitatea lor. De asemenea, sistarea ambelor feluri de proprietate comuna are loc, de regula, prin operatia impartelii.

Cu toate ca se aseamana, intre cele doua feluri de proprietate comuna exista urmatoarele deosebiri:

a) in cazul dreptului de proprietate in devalmasie niciunul dintre codevalmasi nu are determinata nici macar o cota-parte ideala, abstracta, matematica din dreptul de proprietate. In situatia coproprietatii sau proprietatii pe cote-parti, fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei cote parti ideale, matematice, chiar daca bunul este si ramane nefractionat in materialitatea sa;

b) indiferent de izvorul sau, legea sau conventia partilor, dreptul de proprietate in devalmasie are caracter intuitu-personae. Proprietatea pe cote-parti se naste si exista independent de calitatea  coproprietarilor;

c) in cazul proprietatii in devalmasie, nici unul dintre codevalmasi nu are posibilitatea sa instraineze dreptul sau, deoarece nu se cunoaste cota-parte ce revine fiecaruia. Dimpotriva, in situatia dreptului de proprietate pe cote-parti, fiecare coproprietar poate dispune liber de cota-parte din drept, care ii apartine in exclusivitate;

d) in cazul coproprietatii devalmase a sotilor, intre codevalmasi opereaza prezumtia legala a  mandatului reciproc de reprezentare, care permite fiecaruia sa incheie acte de administrare, folosinta si dispozitie asupra bunurilor comune, actionand in nume propriu si in calitate de reprezentant al celuilalt. In cazul coproprietatii se aplica principiul unanimitatii, cu corectivele stabilite de practica judiciara.