Caractere juridice. Inchirierea de locuinte este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita chirias (sau locatar), folosinta temporara, totala sau parti
ala, a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani numita chirie.
par Ca si locatiunea, inchirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesiva, care transmite dreptul de folosinta temporara a locuintei.
par Rezulta ca inchirierea se deosebeste de locatiunea de drept
comun prin obiectul ei specific: locuinta. Astfel fiind, inchirierea de locuinte nu poate fi calificata un contract special distinct, ci numai ca o varietate a contractului de locatiune de drept comun. In consecinta, contractului de inchiriere ii sunt aplicabile dispozitiile dreptului comun referitoare la locatiune, in masura in care legislatia locativa nu prevede norme speciale (art.72 din Legea locuintei nr.114/1996).
par Reglementare. Principalul act normativ m materia inchirierii locuintelor este Legea locu
intei nr.114/1996, prin care s-a abrogat legislatia locativa anterior in vigoare: Legea nr.5/1973 privind administrarea fondului locativ si reglementarea raporturilor dintre proprietar si chiriasi, HCM nr.860/1973 si orice alte dispozitii contrare prevedeilor din Legea nr.114/ 1996 (art.73). Continua insa sa fie aplicabile dispozitiile prevazute prin legi speciale, potrivit carora partea contractanta (chiriasul sau locatorul) beneficiaza de drepturi mai favorabile (referitoare la raporturile locative si a celor conexe acestora) decat cele prevazute de L.nr.114/1996 (art.71).
In completarea legislatiei locative se aplica dispozitiile Codului civil privind contractul de locatiune (art.72).
par Domeniu de aplicare. Dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile nu mai contractelor de inchiriere avand ca obiect o locuinta - definita de lege ca "o constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei peroane sau fam
iliei " (art.2. lit.a) - inclusiv curtea si gradina inchiriata o data cu suprafata locativa (art.21 lit.c.).
par Aceste dispozitii nu sunt aplicabile daca contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi, de exemplu, curtea sau garajul inchiriat pentru parcarea
sau adapostirea autovehiculului ori in alt scop (se aplica dreptul comun). Legislatia locativa nu este aplicabila nici in cazul inchirierii unei case de vacanta, definita de lege ca "locuinta ocupata temporar, ca resedinta secundara, destinata odihnei si
recreerii^ (art.2 lit.h). Fiind destinata ocupsrii temporare de scurta durata, in scop de odihna si recreere, iar nu "locuirii " cu caracter de continuitate, nu intra sub incidenta legislatiei locative. De altfel, dispozitiile Legii nr.114/1996 vizeaza num
ai inchirierea de "locuinte ", nu si de case de vacanta.
par Legislatia locativa este inaplicabila, evident, in cazul suprafetelor locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta pentru care exista o reglementare speciala. Astfel, potrivit Legii nr.15/1990 p
rivind reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale, HG nr.1228/1990 pentru aprobarea Metodologiei concesionarii, inchirierii si locatiei gestiunii (abrogata partial si inlocuita prin Legea nr.219/1998 privind regim
ul concesiunilor) si HG nr. 140/1991 (republicata) privind
par Metodologia atribuirii in locatia gestiunii sau inchirierea unor subunitati prin licitatie directa, inchirierea suprafetelor locative vizate de aceste acte normative (suprafete locative cu destinati
e comerciala, industriala, depozite, birouri etc.) nu se poate face potrivit dispozitiilor Legii nr.114/ 1996, ci pe criterii comerciale, de regula, prin licitatie, in conformitate cu aceste reglementari. Au ramas insa in vigoare contractele de inchiriere
privind suprafetele locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta folosite de catre asezaminte social-culturale si de invatamant, de partide politice, sindicate si alte organizatii neguvernamentale, aflate in curs de executare, precum si contractele
de inchiriere avand ca obiect garaje proprietate de stat; toate aceste contracte s-au prelungit de drept pe o perioada de 5 ani (art. 1-3 din Legea nr. 17/1994), iar apoi pe o perioada de inca 5 sau 3 ani, dupa caz (potrivit art. 1-8 din OUG nr.40/1999).
D
upa expirarea acestor termene (aprilie 2002, respectiv 2004), in lipsa unor noi prorogari legale, va putea opera tacita relocatiune potrivit dispozitiilor Codului civil (art.1437-1438), cu efecte pe timp nedeterminat si cu posibilitatea denuntarii unilate
rale de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz (art.1436alin.2 C.civ.).
par Iar locatiunea suprafetelor locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta apartinand persoanelor fizice sau societatilor comerciale cu capital
particular, care nu intra sub incidenta reglementarilor speciale, sunt supuse dreptului comun (art. 1410 si urm. C.civ.).
par Scurte consideratii de drept comparat. Fara a intra in amanunte, mentionam ca interventii legislative speciale referitoare la folosint
a locuintelor - derogatorii de la dreptul comun in materie de locatiune - intalnim si in legislatia altor tari cu veche traditie democratica, scopul declarat flind protectia chiriasilor prin norme imperative, considerandu-se ca acest domeniu nu poate fi l
asat pur si simplu la voia economiei de piata. Aceste masuri de protectie vizeaza, in special, stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului si un oarecare control public asupra cuantumului chiriei, mai ales asupra maririi ei.
par Astfel, in Franta, incepand din 1914, dar mai ales din 1948, s-au adoptat legi speciale privind folosinta locuintelor, scopul declarat fiind protectia chiriasilor. In acest sens, s-au luat masuri ca:
par - sa se asigure stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului dupa expirare
a termenului prevazut in contract, consacrandu-se dreptul locatarului la reinnoirea de drept a contractului (droit au renouvellement automatique du bail), de a fi mentinut in folosinta (droit au mamtien dans les lieux), cu conditia respectarii obligatiilo
r
contractuale, proprietarul avand dreptul de a relua folosinta (droit de reprise), numai daca el, sotul lui, ascendentii ori descendentii lui sau ai sotului au nevoie de acea locuinta si numai daca pun la dispozitia locatarului o alta locuinta in stare bu
na de locuire si care corespunde necesitatilor sale personale ori familiale si, daca este cazul, profesionale si posibilitafilor sale;
par - chiria sa fie stabilita si modificata pe parcursul executarii contractului (indexata in functie de evolutia preturilor) numai potrivit criteriilor prevazute de lege.
