Dezmembramintele dreptului de proprietate

DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Consideratii generale

1.1. Preliminarii.

Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece confera titularului sau toate cele trei atribute:  posesia, folosinta si dispozitia.

Exista insa si situatii cand unele dintre atributele recunoscute de lege proprietarului sunt desprinse din continutul juridic al dreptului sau, alcatuind un alt drept real principal, constituit ori recunoscut in favoarea altei persoane, drept independent, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului. In acest mod se realizeaza ceea ce numim dezmembrarea dreptului de proprietate, deoarece unele atribute ale proprietatii se exercita cu titlu de drept real principal si distinct asupra unui bun de catre o alta persoana decat proprietarul. Din aceasta cauza, aceste drepturi reale sunt denumite, intr-o terminologie consacrata, dezmembraminte ale dreptului de proprietate

1.2. Definitie

Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobandesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din continutul juridic al dreptului de proprietate. Ele nu desfiinteaza dreptul de proprietate, ci doar il golesc de anumite atribute sau il restrang, in sensul ca proprietarul nu mai are plenitudinea atributelor proprietatii.

1.3. Enumerare

Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt:

A. Dreptul de uzufruct;

B. Dreptul de uz;

C. Dreptul abitatie;

D. Dreptul de servitute;

E. Dreptul de superficie.

E important sa precizam ca toate aceste drepturi reale principale derivate pot fi constituite sau dobandite numai asupra bunurilor care se afla in proprietate privata. Dreptul de proprietate publica nu poate fi dezmembrat prin constituirea unor asemenea drepturi.

2. Dreptul de uzufruct

2.1. Definitie. Caracter. Continut.

Dreptul de uzufruct este acel drept real principal derivat din dreptul de proprietate, esentialmente temporar, asupra bunului sau bunurilor ce apartin in proprietatea altei persoane, care confera titularului sau, numit uzufructuar, atributele de posesie si folosinta, cu obligatia de a le conserva substanta si de a le restitui proprietarului la incetarea uzufructului.

Reglementarea legala se gaseste in art. 517-564 C. Civ.

Dreptul de uzufruct prezinta urmatoarele trasaturi sau caractere juridice:

a) este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate in proprietatea altuia;

b) este un drept real, fiind opozabil tuturor;

c) este un drept esentialmente temporar: daca titularul este o persoana fizica, poate fi cel mult viager; cand uzufructuarul este o persoana juridica durata acestuia nu poate depasi 30 de ani;

d) este un drept incesibil prin acte si fapte juridice, atat intre vii cat si pentru cauza de moarte; exista, totusi, posibilitatea ca uzufructuarul sa cedeze altei persoane beneficiul uzufructului.

Continutul juridic al dreptului de uzufruct este alcatuit din atributele de posesie si folosinta, uzufructuarul avand si dreptul de a culege fructele bunului respectiv. Proprietarul ramane astfel doar cu atributul de dispozitie juridica pe care il poate exercita liber, fara a aduce insa atingere dreptului de uzufruct. Proprietatea este, dupa cum se vede, golita de o buna parte a continutului sau juridic. De aceea, ea mai poarta numele de nuda proprietate, iar proprietarul mai este denumit si nud proprietar.

2.2. Obiectul dreptului de uzufruct

Potrivit art. 520 C. Civ.: "Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile si imobile". Asadar, uzufructul poate avea ca obiect orice fel de bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, fungibile sau nefungibile. Avand in vedere ca uzufructuarul are obligatia de a conserva substanta bunului respectiv, uzufructul are ca obiect, de regula, numai bunuri neconsumptibile.

Totusi, art. 526 C. Civ. instituie o exceptie de la aceasta regula, precizand ca uzufructul poate fi constituit si asupra bunurilor consumptibile, in acest caz uzufructuarul dobandind si proprietatea bunului. La stingerea unui astfel de uzufruct, exista insa obligatia restituirii unor bunuri de acelasi gen, in aceeasi cantitate si valoare egala sau pretul acestora. Un asemenea uzufruct poarta numele de cvasiuzufruct.

Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri determinate, o fractiune dintr-o universalitate sau chiar o intreaga universalitate (ex: uzufructul unui fond de comert, al unei turme de animale, al unei succesiuni).

2.3. Modul de dobandire al uzufructului

Potrivit art. 518 C. Civ.: "Uzufructul se stabileste prin lege si prin vointa omului". Avand in vedere ca textele din Codul civil care reglementau trei cazuri de uzufruct legal au fost abrogate, in prezent, dreptul de uzufruct se poate constitui doar prin vointa omului. La aceasta se mai adauga si uzucapiunea.

Constituirea dreptului de uzufruct prin vointa omului se poate realiza prin acte juridice (conventie sau testament). Conventia poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Constituirea dreptului de uzufruct prin conventie poate fi directa si indirecta. Uzufructul se constituie direct atunci cand proprietarul instraineaza unei persoane atributele de posesie si folosinta, pastrand pentru sine doar atributul de dispozitie (se mai numeste si constituirea per translationem). Uzufructul se constituie indirect, pe cale de retentiune, prin instrainarea dreptului de proprietate din continutul caruia sunt desprinse si retinute, pentru instrainator sau mostenitorii sai, atributele de posesie si folosinta a bunului (poarta numele de constituire per deductionem). Dreptul de uzufruct poate fi dobandit si prin uzucapiune si posesie de buna-credinta, cu respectarea conditiilor si regulilor in materie.

2.4. Drepturile si obligatiile uzufructuarului

Uzufructuarul (cel ce detine atributele de posesie si folosinta) are urmatoarele drepturi:

a) dreptul de a obtine posesia bunului si de a o exercita pasnic si nestingherit; in acest scop, acesta are ca mijloace de aparare actiunea confesorie (ca actiune reala si petitorie) si o actiune personala, prin care poate cere proprietarului predarea posesiei si folosintei bunului. Dreptul de uzufruct mai poate fi aparat si indirect, prin actiunile posesorii.

b) dreptul de a folosi bunul si de a-i culege fructele, in limitele si cu respectarea destinatiei bunului, asa cum a fost stabilita de proprietar; dreptul de folosinta ii da uzufructuarului dreptul de a savarsi acte de conservare si de administrare asupra bunului. Fructele civile se dobandesc de uzufructuar zi cu zi, proportional cu durata uzufructului. Fructele naturale si industriale se dobandesc prin culegere si, in acest scop, fructele trebuie sa ajunga la maturitate si sa fie despartite de bunul care le produce. Din aceasta cauza, art. 524 C. Civ. prevede ca fructele naturale si industriale neculese in momentul constituirii uzufructului sunt ale uzufructuarului, iar cele neculese la data stingerii uzufructului se cuvin nudului proprietar.

c) uzufructuarul poate exercita drepturile sau atributele recunoscute lui fie in mod direct (personal si nemijlocit), fie prin altul (pe temeiul unui contract de chirie, arenda sau prin cedarea exercitiului uzufructului - art. 534 C. Civ.).

Uzufructuarul are insa si anumite obligatii:

a) inainte de a intra in exercitiul dreptului sau: are obligatia de a proceda la inventarierea bunurilor mobile si la constatarea starii materiale in care se afla imobilele. In cazul uzufructului constituit direct, uzufructuarul mai are obligatia prealabila de a aduce o cautiune, adica un garant, care se obliga sa raspunda cu intregul patrimoniu in cazul insolvabilitatii uzufructuarului.

b) in timpul exercitarii dreptului de uzufruct: de a se folosi de lucru ca un bun proprietar; de a face acte de conservare si intretinere a lucrului; de a aduce la cunostinta proprietarului orice tulburare si uzurpare a dreptului de proprietate; de a suporta o parte din sarcinile lucrului care face obiectul uzufructului, cum sunt impozitele, cheltuielile de judecata ocazionate de litigiile nascute in legatura cu folosinta bunului aflat in uzufruct.

2.5. Drepturile si obligatiile nudului proprietar

a) Drepturile nudului proprietar sunt: dreptul de a instraina bunul, dobanditorul fiind obligat sa respecte dreptul de uzufruct pana la stingerea lui; dreptul de a greva bunul cu o ipoteca sau alte sarcini reale; dreptul de a percepe in proprietate productele bunului, fara a impiedica sau limita exercitiul dreptului de uzufruct de catre uzufructuar; dreptul de a exercita toate actiunile prin care se apara dreptul de proprietate. E important de subliniat ca toate aceste drepturi pot fi exercitate numai in limitele si cazurile in care nu se aduce atingere atributelor uzufructuarului.

b) Nudul proprietar are urmatoarele obligatii: de a se abtine de la orice act juridic si fapt material prin care ar impiedica sau tulbura pe uzufructuar in exercitiul liber si deplin al dreptului sau; de a-l despagubi pe uzufructuar in cazul in care, prin fapta sa, a micsorat valoarea uzufructului; de a efectua reparatiile mari ale bunului; de a-l garanta pe uzufructuar contra evictiunii, in ipoteza uzufructului cu titlu oneros si atunci cand si-a asumat aceasta obligatie prin actul de constituire a uzufructului.

2.6. Stingerea uzufructului

In conformitate cu art. 557-558 C. Civ. dreptul de uzufruct se stinge:

a) prin moartea uzufructuarului, deoarece uzufructul este un drept temporar. cel mult viager;

b) prin expirarea termenului pe durata caruia a fost constituit;

c) prin consolidare sau intrunirea in aceeasi persoana a calitatilor de proprietar si de uzufructuar;

d) prin neexercitarea uzufructului timp de 30 de ani sau prescriptia extinctiva;

e) prin pieirea totala a bunului (distrugerea materiala sau pieirea juridica - exproprierea pentru cauza de utilitate publica);

f) prin renuntarea uzufructuarului la dreptul sau (renuntare expresa sau tacita);

g) prin decaderea din dreptul de uzufruct pronuntata de instanta de judecata la cererea nudului proprietar, atunci cand uzufructuarul abuzeaza de folosinta bunului, producandu-i stricaciuni sau lasandu-l sa se degradeze din lipsa de intretinere;

h) prin rezolutiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit uzufructul a dobandit dreptul de proprietate;

i) prin prescriptie achizitiva (uzucapiune), atunci cand un tert dobandeste pe aceasta cale dreptul de proprietate asupra bunului. Fiind considerat primul proprietar al bunului uzucapat, uzucapantul nu este obligat sa respecte drepturile preconstituite asupra bunului in cauza.

2.7. Lichidarea uzufructului

In momentul stingerii dreptului sau, uzufructuarul trebuie sa inceteze actele de folosinta si sa restituie proprietarului posesia bunului respectiv. Aceste obligatii nu exista daca uzufructul s-a stins prin consolidare sau prin pieirea totala a bunului din cauze ce nu pot fi imputate uzufructuarului. Bunul trebuie restituit de buna voie in starea in care uzufructuarul l-a primit. Atunci cand uzufructuarul refuza restituirea bunului, el poate fi constrans la aceasta, prin introducerea de catre proprietar a actiunii in revendicare. Cand bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa uzufructuarului, legea prevede obligatia acestuia de a plati despagubiri proprietarului, pentru a-i repara prejudiciul. Proprietarul este obligat sa restituie uzufructuarului sumele de bani pe care acesta din urma le-a platit pentru el, cum ar fi plata facuta unui creditor al proprietarului care avea un drept de ipoteca asupra imobilului aflat in uzufruct.

3. Dreptul de uz si dreptul de abitatie

3.1. Caracteristici comune

Dreptul de uz si dreptul de abitatie sunt varietati ale dreptului de uzufruct, fiind reglementate de art. 565-576 C. Civ. Acestea se particularizeaza prin aceea ca titularului ii sunt recunoscute atributele de posesie si folosinta asupra bunului altuia, dar numai in limitele satisfacerii nevoilor lui si ale membrilor familiei sale. Deci nu este posibila cedarea exercitiului acestor drepturi. Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, aflat in circuitul civil. Dreptul de uz care are ca obiect o casa sau o locuinta se numeste drept de abitatie.

3.2. Dreptul de uz

Dreptul de uz este acel drept real principal, esentialmente temporar, dezmembramant al dreptului de proprietate, care confera titularului sau atributele de posesie si folosinta asupra unui bun aflat in proprietatea altuia, dar numai in limitele satisfacerii trebuintelor lui sau ale familiei sale

Culegerea fructelor bunului poate fi facuta numai in natura si sunt destinate exclusiv pentru consumul uzuarului si al familiei sale. Ele nu pot fi urmarite de creditorii uzuarului. Fructele care depasesc trebuintele titularului dreptului de uz si ale familiei sale nu pot fi instrainate.

Dreptul de uz are acelasi regim juridic ca si uzufructul. Totusi, prezinta si unele particularitati:

- titularul sau poate fi numai o persoana fizica;

- are caracter strict personal, beneficiul uzului neputand fi instrainat de uzuar.

Dreptul de uz poate fi aparat prin actiunea confesorie (actiune reala si petitorie) si printr-o actiune personala, fata de proprietarul locuintei (daca uzul s-a constituit prin act juridic). In mod indirect, dreptul de uz poate fi aparat si prin actiuni posesorii.

3.3. Dreptul de abitatie

Dreptul de abitatie este un drept de uz care are ca obiect o locuinta. Prin acest drept se confera titularului dreptul de a poseda si folosi acea locuinta, care este proprietatea altei persoane, pentru satisfacerea trebuintelor sale de locuit si ale familiei lui.

Dreptului de abitatie i se aplica regulile de la uzufruct. De altfel, daca dreptul de uzufruct are ca obiect o casa de locuit, el include si dreptul de abitatie. Totusi, privit in individualitatea sa, dreptul de abitatie, in raport cu dreptul de uzufruct se caracterizeaza prin doua particularitati:

- titularul sau poate fi numai o persoana fizica;

- are caracter personal, putand fi exercitat numai pentru satisfacerea nevoilor de locuit ale titularului si ale membrilor familiei sale. Exceptia de la aceasta regula este prevazuta de art. 572 alin. 2 C. Civ. care precizeaza ca titularul unui astfel de drept are posibilitatea de a inchiria o parte din locuinta daca, fiind prea mare, depaseste nevoile de locuit ale lui si ale familiei sale.

Dreptul de abitatie poate fi constituit prin contract sau testament. De asemenea, Legea nr. 319/1944 reglementeaza un drept de abitatie legala care se naste ex lege, fara alte formalitati. Astfel, sotul supravietuitor are un drept de abitatie asupra casei de locuit care a apartinut sotului predecedat, daca sunt intrunite urmatoarele conditii:

a) casa sa faca parte din masa succesorala a sotului decedat;

b) sotul supravietuitor sa nu aiba o alta locuinta proprie.

Acest drept de abitatie are un caracter temporar, durand pana la iesirea din indiviziune a mostenitorilor, dar cel putin un an de la decesul celuilalt sot. Daca sotul supravietuitor se recasatoreste, dreptul de abitatie inceteaza automat, chiar daca nu s-a procedat la iesirea din indiviziune.

Dreptul de abitatie poate fi aparat prin actiunea confesorie (actiune reala si petitorie) si printr-o actiune personala, fata de proprietarul locuintei (daca abitatia s-a constituit prin act juridic). In mod indirect, dreptul de abitatie poate fi aparat si prin actiuni posesorii.

4. Dreptul de servitute

4.1. Definitie si caractere

Dreptul de servitute este un drept real principal derivat din dreptul de proprietate, perpetuu si indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit sau dominat, pentru uzul si utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care apartin unor proprietari diferiti.

Dreptul de servitute este reglementat de art. 576-643 C. Civ.

Acesta are urmatoarele caractere:

a) imobiliar - se constituie numai in folosul si sarcina unor bunuri imobile prin natura lor;

b) perpetuu - se mentine atata timp cat exista cele doua imobile si situatia care a determinat constituirea sa

c) indivizibil - profita intregului fond dominant si greveaza in intregime fondul aservit;

4.2. Clasificarea servitutilor.

Codul civil clasifica servitutile in functie de mai multe criterii, si anume:

a) Dupa modul de exercitare:

- continue - acele servituti pentru a caror exercitare si existenta nu este nevoie de fapta actuala a omului (ex: servitutea de scurgere a apelor de ploaie sau servitutea de vedere);

- necontinue - acelea pentru a caror existenta si exercitare este absolut necesara fapta actuala a omului (servitutea de trecere, de a lua apa din fantana etc.);

b) Dupa felul in care se manifesta:

- aparente - acelea care se cunosc datorita unor semne exterioare (ex: o usa, o carare etc.);

- neaparente - acele servituti a caror existenta nu poate fi cunoscuta printr-un semn exterior sau lucrare exterioara vizibila (ex: servitutea de a nu zidi decat pana la o anumita inaltime);

c) Dupa obiectul lor:

- pozitive - acelea care indreptatesc pe proprietarul fondului dominant sa faca, in mod direct, acte de folosinta asupra fondului aservit (ex: servitutea de trecere, servitutea de a lua apa);

- negative - acelea care impun proprietarului fondului aservit anumite restrictii sau limitari in exercitarea dreptului sau de proprietate (ex: servitutea de a nu cladi sau de a nu face plantatii la o anumita distanta fata de fondul dominant);

- urbane - cele stabilite in folosul unei cladiri;

- rurale - cele stabilite in folosul unui teren;

d) Dupa originea sau modul lor de constituire:

- naturale - acelea care isi au originea sau izvorul in situatia naturala a fondurilor (ex: servitutea de scurgere a apei, de granituire, servitutea izvorului);

- legale - acelea care se stabilesc ex lege, pe baza unor dispozitii normative exprese, in considerarea utilitatii publice ori in interesul comun al proprietarilor unor imobile invecinate (ex: servitutea de trecere, in cazul locului infundat, servitutea picaturilor de streasina, cea negativa de vedere etc.);

- stabilite prin fapta omului - acelea care se constituie prin titlu (conventie/testament), uzucapiune sau prin destinatia proprietarului. Ele se mai numesc si servituti veritabile (propriu-zise).

4.3. Servitutile naturale si servitutile legale

Aceste doua categorii de servituti sunt simple ingradiri sau limitari normale ale atributelor pe care le are titularul dreptului de proprietate (in special a atributului de folosinta) si isi au originea in prevederile legale (simpla situatie de fapt a doua imobile nu poate da nastere unei limitari a dreptului de proprietate, fara ca aceasta sa fie prevazuta de o norma juridica).

Servitutile naturale si cele legale pot fi impartite in:

- servituti reciproce (bilaterale) - limitari legale ale exercitarii dreptului de proprietate, stabilite in folosul, respectiv in sarcina a doua imobile, fiecare fiind in raport cu celalalt, in acelasi timp, fond dominant si fond aservit (dominat);

- servituti nereciproce (unilaterale) - limitari legale ale dreptului de proprietate, care se stabilesc exclusiv in folosul unuia dintre imobile si in sarcina celuilalt imobil, in asa fel incat unul este numai fond dominant iar altul numai fond aservit (dominat).

A. Servitutile reciproce (bilaterale) prevazute de Codul civil:

a) servitutea sau dreptul de granituire - orice proprietar poate obliga pe vecinul sau sa procedeze la granituirea proprietatii lipita de a sa, cheltuielile fiind suportate in proportie egala (art. 584 C. Civ.); cand delimitarea fondurilor invecinate nu se face pe cale amiabila, oricare dintre proprietarii celor doua fonduri invecinate poate utiliza actiunea in granituire.

b) servitutea distantei plantatiilor - nu se pot planta arbori inalti la o distanta mai mica de 2 m si nu se pot face plantatii si garduri vii la o distanta mai mica de 0,5 m fata de linia despartitoare a doua fonduri, daca nu exista alte reguli stabilite prin dispozitii normative speciale sau prin obiceiuri locale (art. 607 C. Civ.);

c) servitutea picaturilor din streasina - orice proprietar este obligat sa-si faca streasina casei sale in asa fel incat apa de ploaie sa se scurga pe terenul sau sau in strada, nicidecum pe fondul vecinului (art. 615 C. Civ.);

d) servitutea privind distanta si lucrarile intermediare pentru anumite constructii - proprietarii a doua fonduri vecine au obligatia de a face astfel de lucrari numai cu respectarea distantei stabilite prin reglementari speciale ori prin obiceiuri locale, fata de fondul invecinat (art. 610 C. Civ);

e) servitutea negativa de vedere - obligatia proprietarilor a doua imobile vecine de a nu deschide ferestre de vedere, balcoane etc. la o distanta mai mica decat cea prevazuta de lege (art. 611 si urm. C. Civ.). Distanta legala minima este de 1,90 m, respectiv de 0,60 m, dupa cum vederea este directa (perpendiculara) sau piezisa (oblica) asupra fondului invecinat. Deschiderile de aerisire si lumina pot fi facute la orice inaltime si distanta.

B. Servitutile nereciproce (unilaterale) prevazute de Codul civil:

a) servitutea de scurgere a apelor naturale - terenurile inferioare sunt supuse sa primeasca apele ce curg natural, fara interventia omului, de pe terenurile superioare (art. 578 C. Civ.). Proprietarul fondului inferior este obligat sa nu ridice stavilare pentru a opri aceasta scurgere.

b) servitutea izvoarelor - cel care are un izvor pe terenul sau este obligat sa-l intrebuinteze in asa fel incat sa nu aduca atingere dreptului dobandit de catre proprietarul fondului vecin de a folosi acel izvor (art. 575-583 C. Civ.). De asemenea, se interzice proprietarului fondului pe care se afla un izvor ce da apa necesara unei comune sau altei asezari sa faca orice lucrare de natura a-i schimba cursul.

c) servitutea de trecere (a locului infundat) - proprietarul al carui loc este infundat, adica nu are iesire la calea publica, poate reclama o trecere pe terenul vecinului sau pentru a-si putea folosi propriul fond, avand indatorirea de a-l despagubi pentru pagubele ce i le-ar cauza (art. 616 C.civ.). Trecerea trebuie sa se faca pe calea cea mai scurta de iesire si prin locul ce ar pricinui cea mai mica paguba proprietarului fondului aservit, iar proprietarul fondului aservit este indreptatit sa fie despagubit cu echivalentul lipsei de folosinta a terenului folosit pentru trecere, stabilit in raport cu valoarea de circulatie a imobilului. Pentru a da nastere la un drept de trecere, lipsa iesirii la calea publica trebuie sa fie straina de conduita proprietarului locului infundat (adica sa nu fie rezultatul faptelor sau neprevederii acestuia). Practica juridica a largit notiunea de "loc infundat", subsumand acesteia nu numai acele situatii in care imposibilitatea de a iesi la calea publica este absoluta, ci si pe cele in care exista o astfel de iesire, dar ea prezinta grave inconveniente sau este periculoasa. Daca iesirea la drumul public este in stare proasta sau impracticabila, dar cu anumite cheltuieli poate fi remediata, astfel incat sa poata fi utilizata, art. 616 C.civ. nu se aplica.

4.4. Servitutile stabilite prin fapta omului.

Servitutile stabilite prin fapta omului sunt singurele servituti veritabile. Ele sunt reglementate de art. 620-643 C. Civ.  Conform art. 620 C. Civ., proprietarii au libertatea sa stabileasca pe proprietatile lor sau in folosul acestora orice servituti, cu conditia de a nu impune proprietarului fondului aservit obligatia unui fapt personal si sa nu contravina ordinii publice si bunelor moravuri. Servitutile propriu-zise pot fi stabilite in trei moduri:

a) prin titlu;

b) prin uzucapiune;

c) prin destinatia proprietarului.

A. Stabilirea servitutilor prin titlu

Prin titlu se intelege orice act juridic. In principiu, orice servitute se poate stabili prin titlu. Mai mult, potrivit art. 624 C. Civ., servitutile continue si neaparente, precum si cele necontinue si neaparente se pot stabili numai prin act juridic. Acesta poate fi cu titlu gratuit sau oneros, conventie ori testament.

B. Stabilirea servitutilor prin uzucapiune (prescriptie achizitiva)

Conform art. 623 C. Civ. pot fi dobandite prin uzucapiune numai servitutile propriu-zise continue si aparente (ex: servitutea de vedere, servitutea distantei plantatiilor). Posesia trebuie sa se exercite timp de 30 de ani.

C. Stabilirea servitutilor prin destinatia proprietarului

Constituirea in acest mod a servitutilor propriu-zise are loc atunci cand unul si acelasi proprietar a doua imobile vecine stabileste intre ele o stare de fapt care ar fi o servitute daca acestea ar apartine la proprietari diferiti. Atata timp cat cele doua imobile apartin aceluiasi proprietar nu poate fi vorba de o servitute. Cand insa acestea vor avea proprietari diferiti (ca urmare a instrainarii unuia sau ambelor fonduri invecinate), situatia de fapt stabilita de fostul proprietar se va transforma intr-o servitute veritabila, daca nu exista o cauza contractuala sau testamentara diferita. Astfel, potrivit art. 625 C. Civ. "destinatiunea proprietarului tine loc de titlu". Pot fi dobandite pe aceasta cale numai servitutile continue si aparente.

4.5. Exercitarea si apararea servitutilor

Drepturile si obligatiile proprietarilor celor doua fonduri difera in functie de modul de constituire a fiecarei servituti. Exista totusi unele drepturi si obligatii care au caracter general:

A. Drepturile si obligatiile generale ale proprietarului fondului dominant

- de a face, pe cheltuiala sa,  toate lucrarile necesare pentru conservarea si exercitarea servitutii;

- de a se folosi de servitute numai in conformitate cu legea, titlul sau modul de stabilire a acesteia;

- de a nu face lucrari care ar antrena schimbari impovaratoare pentru fondul aservit.

B. Drepturile si obligatiile generale ale proprietarului fondului aservit (dominat)

- de a abandona fondul aservit la dispozitia proprietarului fondului dominant, pentru ca acesta sa faca, pe cheltuiala sa, anumite lucrari pentru exercitarea si conservarea servitutii;

- de a se abtine de la orice fapta prin care ar tulbura exercitiul normal al servitutii, chiar daca aceasta ar fi devenit impovaratoare (daca servitutea a devenit prea impovaratoare, proprietarul fondului aservit poate oferi proprietarului fondului dominant un alt loc cu aceeasi intrebuintare - art. 634 C.civ.).

Pentru apararea dreptului de servitute, titularul sau are la dispozitie o actiune petitorie, denumita confesorie de servitute. Servitutile stabilite prin titlu, precum si toate servitutile continue si aparente pot fi aparate, indirect, si pe calea actiunilor posesorii. Servitutile constituite prin titlu pot fi de asemenea aparate si prin actiuni personale introduse impotriva proprietarului fondului aservit, intemeiate pe actul juridic prin care au fost constituite.

4.6. Stingerea servitutilor

Dreptul de servitute se stinge in urmatoarele situatii:

- in caz de imposibilitate materiala de a mai exercita servitutea;

- prin confuziune;

- prin prescriptie extinctiva, in cazul neexercitarii acesteia timp de 30 de ani;

- in cazul pieirii imobilului aservit;

- prin renuntare la servitute;

- la implinirea termenului pentru care a fost constituit prin titlu;

- in cazul revocarii, rezolvirii sau anularii dreptului celui care a consimtit la stabilirea servitutii.

5. Dreptul de superficie

5.1. Definitie si caractere juridice

Dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembramant al dreptului de proprietate, care consta in dreptul de folosinta asupra terenului aflat in proprietatea altuia, superficiarul fiind proprietarul constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari ce se afla pe terenul respectiv

Desi nu are o reglementare expresa, dreptul de superficie este enumerat expres in Legea nr. 7/1996 (a cadastrului si publicitatii imobiliare) ca un drept real supus inscrierii in cartea funciara.

In cazul dreptului de superficie se suprapun doua drepturi de proprietate:

a) dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari;

b) dreptul de proprietate asupra terenului, al carui titular este o alta persoana.

Prin urmare, dreptul de superficie este un dezmembramant al dreptului de proprietate asupra unui teren, care apare doar in cazul existentei constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari ridicate pe suprafata solului sau facute in pamant, care apartin altei persoane decat proprietarului terenului

Dreptul de superficie prezinta urmatoarele caractere juridice:

a) real imobiliar, avand intotdeauna ca obiect un bun imobil, adica o suprafata de teren;

b) perpetuu, adica exista atata timp cat dureaza constructia, plantatia sau lucrarea ce se afla in proprietatea altei persoane decat proprietarul terenului, acesta neputandu-se stinge prin neexercitare; prin act juridic, dreptul de superficie poate fi constituit si pe o durata determinata.  

c) imprescriptibil extinctiv, actiunea in revendicare putand fi exercitata oricand pana la stingerea insusi a dreptului de superficie.

5.2. Constituirea sau dobandirea dreptului de superficie

Dreptul de superficie poate fi constituit:

a) prin titlu;

b) prin lege;

c) prin uzucapiune.

A. Constituirea dreptului de superficie prin titlu

Prin titlu intelegem un act juridic care poate fi: conventie, testament sau act de concesiune. Conventia si testamentul constituie titluri pe baza carora se dobandeste dreptul de superficie asupra terenurilor proprietate particulara. Aceste acte juridice trebuie sa fie incheiate in forma autentica. Dreptul de superficie se constituie prin act de concesiune in cazul terenurilor aflate in domeniul privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale.

B. Constituirea sau dobandirea ex lege a dreptului de superficie

Legislatia noasta consacra un singur de drept de superficie care se naste ex lege (direct din lege). Astfel, in interpretarea si aplicarea prevederilor art. 30 C. Fam., practica judiciara a statuat ca toate constructiile ridicate in timpul casatoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soti sunt bunuri comune. Sotul neproprietar al terenului devine astfel titularul unui drept de superficie. Asadar, in acest caz, dreptul de superficie se dobandeste direct, in baza prevederilor art. 30 C. Fam., iar nu pe cale conventionala.

C. Dobandirea dreptului de superficie prin uzucapiune are loc in conditiile prevazute de reglementarile existente in aceasta materie. Dobandirea prin prescriptia achizitiva de scurta durata are loc in cazul existentei unui just titlu si a posesiei de buna credinta, exercitata neintrerupt 10-20 de ani (in functie de situatie - vezi conditiile uzucapiunii de scurta durata). Dobandirea prin prescriptia achizitiva de lunga durata este de asemenea teoretic posibila, dar intr-o astfel de situatie, fiind necesara doar indeplinirea conditiei unui posesii utile exercitate timp de 30 de ani, posesorul va prefera practic sa invoce dobandirea dreptului de proprietate.

5.3. Exercitarea dreptului de superficie.

Dreptul de superficie confera titularului sau atributele de posesie, folosinta si dispozitie.

Dreptul de dispozitie asupra terenului se refera la o dispozitie materiala, care se circumscrie doar la posibilitatea de a dispune de substanta terenului numai in vederea realizarii constructiei, plantatiei sau lucrarii ce urmeaza a fi amplasata sau facuta pe acel teren (sapaturi, excavari etc.).

Cat priveste atributul de dispozitie juridica, superficiarul are dreptul sa instraineze constructia, plantatia sau lucrarea respectiva, aflata pe terenul altei persoane, fara a fi necesar consimtamantul proprietarului terenului. Dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale, cum ar fi: dreptul de uzufruct, de abitatie, de servitute si de ipoteca.

5.4. Stingerea dreptului de superficie

Avand in vedere ca acest drept are caracter perpetuu, el nu se stinge prin neexercitare.

In schimb, se stinge in urmatoarele doua modalitati:

a) prin pieirea sau desfiintarea constructiei, plantatiei sau a lucrarii;

b) daca proprietarul terenului devine (indiferent pe ce cale legala) si proprietarul constructiei,

plantatiei sau al lucrarii.