Ipoteca

IPOTECA

1) Notiune. Ipoteca este un drept real accesoriu care are ca obiect un bun imobil al debitorului sau al unei alte persoane, fara deposedare, care confera creditorului ipotecar dreptul de a urmari imobilul in stapanirea oricui s-ar afla si de a fi platit cu prioritate fata de ceilalti creditori din pretul acelui bun. Ipoteca este reglementata de art. 1746-1814 Cod civil.

Ipoteca poate fi conventionala (cand ia nastere in virtutea conventiei partilor) sau legala

(cand ia nastere in virtutea unei dispozitii legale).

2) Caracterele ipotecii:

a. ipoteca este un drept real asupra unui imobil care confera titularului sau atributele de urmarire si de preferinta;

b. este un drept accesoriu, insotind si garantand dreptul principal de creanta al creditorului. Soarta ipotecii este legata de aceea a creantei principale. Stingerea obligatiei principale va avea ca efect si stingerea ipotecii, exceptand anumite situatii speciale. Ipoteca nu poate fi mai oneroasa decat creanta principala. Ipoteca poate fi transmisa impreuna cu creanta garantata sau separat.

c. ipoteca este o garantie imobiliara, putand avea ca obiect numai bunuri imobile;

d. ipoteca este o garantie indivizibila. Imobilul ipotecat este garantat in intregime pentru garantarea creantei in totalitatea sa. Daca mai multe imobile sunt afectate aceleiasi garantii, fiecare imobil garanteaza intreaga datorie;

e. ipoteca este o garantie specializata. Prin principiul specializarii, se intelege ca ipoteca poate fi constituita numai asupra unui imobilsau a unor imobileindividual determinate si totodata, pentru garantarea unei datorii a carei valori este, de asemenea, determinata.

3) Ipoteca conventionala. Conventia de ipoteca, pentru a fi valabila trebuie sa intruneasca anumite conditii de fond si de forma:

a. cel care constituie ipoteca trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu. Prin exceptie, este posibila ipotecarea unui imobil apartinand minorului dar cu acordul autoritatii tutelare;

b. cel care constituie ipoteca trebuie sa fie proprietarul actual al bunului. Nu este valabila ipoteca asupra unui bun care nu apartine celui ce constituie ipoteca si nici ipoteca asupra bunurilor viitoare;

c. contractul de ipoteca trebuie incheiat in forma autentica ad validitatem;

d. pentru opozabilitatea ipotecii fata de terti, este necesara inscrierea ipotecii in cartea funciara. Data inscrierii in cartea funciara confera si rangul ipotecii, conform principiului prior tempore potior jure.

4) Ipoteca legala. Se considera ca in aceasta categorie se incadreaza doua tipuri de ipoteci:

a. ipotecile legale propriu-zise, care se constituie fara a fi nevoie de incheierea vreunui contract de ipoteca, ex lege. Sunt astfel de ipoteci: ipoteca statului asupra bunurilor manuitorilor de valori ale sale, ipoteca legala a legatarilor cu titlu particular ai unor sume de bani sau lucruri fungibile asupra imobilelor succesorale, ipoteca prevazuta de Decretul-Lege nr. 61/1990, ipoteca - sechestru prevazuta de Codul de procedura penala;

b. ipotecile conventionale a caror constituire este prevazuta de lege. Constituie o asemenea ipoteca cea prevazuta de Legea nr. 22/1969 pentru gestionarii anagajati de catre organele statului, regiile autonome, institutiile de stat.

5) Efectele ipotecii

- fata de debitor: debitorul pastreaza toate atributele dreptului de proprietate pana in momentul comunicarii somatiei de executare, moment dupa care administrarea imobilului poate fi lasata debitorului sau atribuita unui alt administrator-sechestru decat debitorul. Conform art. 497 alin. 4 Cod procedura civila, din momentul notarii somatiei de executare in cartea funciara, orice act de instrainare sau de constituire de drepturi reale cu privire la bunul urmarit este inopozabila creditorului.

- fata de creditor: creditorul are dreptul sa urmareasca imobilul in stapanirea oricui s-ar afla, chiar daca debitorul l-a instrainat. De asemenea, creditorul are dreptul de a-si realiza creanta cu prioritate fata de alti creditori ipotecari cu rang inferior sau chirografari, din pretul obtinut in urma vanzarii la licitatie a imobilului. Daca imobilul a pierit fortuit sau a fost expropriat pentru cauza de utilitate publica, si debitorul a incasat o despagubire, ipoteca se va stramuta asupra acesteia, ca efect al subrogatiei reale cu titlu particular.

- fata de tertii dobanditori ai imobilului ipotecat: daca debitorul nu plateste datoria,  creditorul poate urmari bunul in mainile oricui s-ar afla. Tertul poate adopta una din urmatoarele solutii, prevazute de art. 1791-1797 Cod civil:

- tertul dobanditor poate sa opuna creditorului toate exceptiile legate de datoria principala (nulitatea, prescriptia, etc.), precum si o exceptie speciala - beneficiul de discutie - prin care sa ceara creditorului sa urmareasca intai bunurile ipotecate pentru aceeasi creanta si care au ramas in patrimoniul debitorului;

- tertul dobanditor poate sa plateasca datoria subrogandu-se in drepturile creditorului;

- tertul dobanditor poate sa recurga la oferta de purga (oferta facuta creditorului de a-i plati creanta garantata prin ipoteca pana la concurenta pretului la care a cumparat imobilul sau daca l-a dobandit gratuit pana la concurenta valorii sale stabilita prin expertiza);

- tertul dobanditor poate delasa imobilul, in vederea scoaterii lui la licitatie publica fara participarea sa.

6) Stingerea ipotecii. Ipoteca se poate stinge pe cale accesorie, ca efect al stingerii obligatiei principale sau pe cale directa prin renuntare la ipoteca, purga, desfiintarea contractului de ipoteca, prescriptia, etc.